Il mutuo ipotecario: utilizzo/finalità #
Ai sensi dell’art 1813 del codice civile il mutuo ipotecario è: “il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro…, e l’altra si obbliga a restituire“. Il rimborso del finanziamento avviene mediante il pagamento delle rate (capitale e interessi) secondo quanto previsto dal piano di ammortamento (progetto di restituzione del debito che contiene l’ammontare delle rate e la periodicità dei pagamenti) pattuito all’atto della stipula. Il finanziamento è a titolo oneroso e gli interessi ne rappresentano il costo. Il mutuo ipotacario viene definito ipotecario quando il mutuante (il soggetto che concede il finanziamento) è assistito da ipoteca su beni immobili. Trattasi di un finanziamento a medio-lungo termine, la cui durata solitamente varia da un minimo di cinque anni a un massimo di trenta anni. Rappresenta la forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori. È richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile residenziale. Viene utilizzato anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti con la medesima finalità.
Il mutuo ipotecario: tipologie #
In base al tasso di interesse applicato il mutuo ipotecario può essere:
- A tasso variabile: il tasso varia in funzione di un parametro di riferimento (es. Euribor). Il vantaggio è legato alla possibilità di sfruttare le oscillazioni al ribasso dei tassi di mercato, al contrario lo svantaggio risiede nell’eventuale aumenti dei tassi di interesse con conseguente incremento dell’importo delle rate;
- A tasso fisso: come desumibile dal termine il tasso non varia per tutta la durata del finanziamento. Il vantaggio è legato alla sicurezza che la rata non subirà incrementi durante il decorso del finanziamento, lo svantaggio consiste nel non poter usufruire di eventuali riduzioni dei tassi di mercato;
- A tasso misto: prevede la possibilità di modificare il tasso da fisso a variabile o viceversa. Vantaggi e svantaggi coincidono con quelli indicati per i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile.
- A tasso doppio: il finanziamento è diviso in due parti, una con tasso fisso e una con tasso variabile. La soluzione consente di equilibrare gli svantaggi e i vantaggi previsti per il tasso fisso e il tasso variabile.
Rimborso #
Rimborsare il mutuo ipotecario avviene mediante il pagamento delle rate (mensili, trimestrali, semestrali, annuali) il cui ammontare comprende una quota capitale e una quota interesse. L’applicazione del metodo alla “francese” (il più diffuso in Italia) comporta, nello sviluppo del piano di ammortamento, una rata di importo fisso composta da una quota capitale crescente e una quota di interessi decrescente. In altri termini, ciò significa che il pagamento degli interessi avviene maggiormente nel corso dei primi anni del finanziamento.
Il mutuo ipotecario: rischi (cautele) #
Necessario che il consumatore effettui un’attenta analisi circa le proprie effettive possibilità attuali e prospettiche di rimborso regolare del finanziamento.
In sostanza è necessario valutare se le proprie entrate sono adeguate a garantire il puntuale pagamento delle rate. Nel calcolo vanno considerati eventi imprevisti che possono incidere in misura significativa sulla propria capacità di rimborso, aumentando le proprie uscite (spese mediche di importo rilevane, spese per la casa, per la famiglia in generale) oppure ridurre le entrate (perdita del posto di lavoro, malattia o periodi di cassa integrazione). Lo scopo dell’analisi è di prevenire il rischio di sovraindebitamento e le conseguenze negative che ne derivano.
Il mutuo ipotecario: costi #
Gli oneri a carico del prenditore sono generalmente: le spese di istruttoria, le spese di perizia, le spese notarili, il premio dell’assicurazione a copertura di danni sull’immobile (obbligatoria), il premio dell’assicurazione vita (facoltativa e offerta nei sevizi accessori), gli interessi di mora (in caso di ritardo nel rimborso delle rate), le spese per l’incasso della rata.
Da evitare #
Il mancato pagamento puntuale delle rate espone il prenditore a conseguenze, anche gravi. La prima è rappresentata dall’applicazione degli
interessi di mora in aggiunta alle somme già dovute. Il ritardo nei pagamenti espone anche al rischio di segnalazioni nella Centrale Rischi della Banca d’Italia e negli altri sistemi informativi sul credito (es. CRIF). Nei casi più gravi l’intermediario procede alla risoluzione del contratto, pone il credito in “sofferenza” e avanza la richiesta di pignoramento sull’immobile al fine di procedere alla sua vendita all’asta.
Azioni preventive #
Nel caso in cui il prenditore si trovi in uno stato di difficoltà nel pagamento regolare delle rate è opportuno che si rivolga tempestivamente
all’intermediario al fine di valutare, insieme, una possibile soluzione (es. rifinanziamento del mutuo, allungamento della durata, sospensione temporanea del pagamento delle rate – capitale e interessi – o riduzione dell’importo delle stesse mediante la sospensione del rimborso della quota capitale).
Il mutuo ipotecario: portabilità (surroga) #
Possibilità per il mutuatario di trasferire il contratto presso un altro intermediario senza il pagamento di alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo.
Tutele #
Il cliente ha il diritto di ottenere gratuitamente dall’intermediario un documento (su supporto cartaceo o durevole) contenente, in modo chiaro e comprensibile, le informazioni generali sui contratti di credito proposti.
Inoltre, dopo aver fornito le informazioni utili ad individuare le proprie aspettative e la propria situazione economico-finanziaria, il prenditore ha altresì diritto, prima di essere vincolato da un contratto di credito o da un’offerta, alla consegna del PIES (“Prospetto Informativo Europeo Standardizzato”).
