Come scegliere il mutuo ideale: tasso fisso, variabile o green?

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

Con l’avvicinarsi della prossima riunione della Banca Centrale Europea (BCE) il 12 dicembre, il settore dei mutui è in fermento. Le recenti politiche monetarie, incluse le decisioni della Federal Reserve e della Bank of England, stanno favorendo un contesto di tassi in calo. Questo trend ha portato a condizioni sempre più favorevoli per chi cerca un finanziamento per l’acquisto della casa o per ristrutturazioni, inclusi i mutui “green”.

 

I tassi di riferimento, come l’Euribor per i mutui a tasso variabile e l’IRS per quelli a tasso fisso, stanno registrando una progressiva diminuzione. Ad esempio, l’Euribor a tre mesi si è attestato al 3,17% a ottobre, in calo rispetto al 3,44% di settembre, mentre l’IRS a 20 anni oscilla tra il 2,30% e il 2,48%. Questa situazione rende il mutuo fisso una scelta ancora preferibile, ma con alcuni vantaggi anche per il variabile e per i mutui green.

Mutui green: un’opzione vantaggiosa per chi punta al risparmio energetico

I mutui green sono specificamente pensati per finanziare l’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica o per la ristrutturazione finalizzata al miglioramento delle prestazioni energetiche. Le banche, in questo caso, offrono condizioni più vantaggiose, con sconti sui tassi fino a 30-40 punti base rispetto ai mutui tradizionali.

Questa convenienza è legata al maggiore valore di mercato degli immobili efficienti, che rappresentano un rischio minore per l’istituto di credito. Un mutuo green non solo consente di risparmiare sui costi del finanziamento, ma riduce anche i consumi energetici, con benefici tangibili per l’ambiente e per il bilancio familiare.

Il Fondo prima Casa: un’opportunità per giovani e famiglie

L’attuale manovra di Bilancio ha prorogato fino al 2027 il Fondo prima Casa, un’iniziativa volta a sostenere l’accesso al credito per chi non possiede altri immobili a uso abitativo. Il Fondo garantisce il 50% del mutuo, con percentuali che possono salire fino all’80% per giovani under 36 o per nuclei familiari con figli minori. Questo strumento è particolarmente utile in un contesto di tassi in calo, rendendo più accessibili le soluzioni di finanziamento a lungo termine.

Surroghe: trasferire il mutuo per risparmiare

Le condizioni di mercato stanno incentivando un aumento delle richieste di surroghe, che permettono di trasferire il mutuo da una banca a un’altra per beneficiare di tassi più vantaggiosi. Oggi, la quasi totalità dei mutuatari sceglie di passare al tasso fisso, che garantisce stabilità e prevedibilità della rata.

Ad esempio, chi un anno fa aveva acceso un mutuo fisso a 25 anni per 130.000 euro con un tasso medio del 3,83% può oggi surrogare al 2,72%, risparmiando oltre 21.000 euro nei prossimi 24 anni. Questo risparmio è particolarmente significativo in un contesto economico in cui la gestione del bilancio familiare è cruciale.

Quale mutuo scegliere: tasso fisso, variabile o green?

La scelta tra mutuo a tasso fisso, variabile o green dipende dalle proprie esigenze e dalla situazione di mercato.

  • Tasso fisso: ideale per chi desidera sicurezza e vuole evitare sorprese legate a possibili rialzi dei tassi in futuro. Con il calo dell’IRS, le offerte fisse si attestano su livelli particolarmente competitivi, con TAN che scendono fino al 2,55%.
  • Tasso variabile: opzione interessante per chi è disposto ad accettare un certo grado di rischio in cambio di rate inizialmente più basse. Con l’Euribor in calo, le offerte migliori si aggirano intorno al 3,68%.
  • Mutuo green: perfetto per chi intende investire in un immobile ad alta efficienza energetica o per chi vuole ristrutturare con criteri ecologici. Gli sconti sui tassi rendono questa soluzione altamente competitiva, oltre a garantire un risparmio sui consumi energetici.

Il mercato dei mutui si trova in una fase particolarmente favorevole per i consumatori, grazie ai tagli dei tassi e agli incentivi per l’acquisto della prima casa e per la ristrutturazione green. Sia che si opti per il tasso fisso, variabile o green, è fondamentale valutare attentamente le proprie esigenze e le offerte disponibili per ottenere il massimo vantaggio dal proprio finanziamento.

 

Se vuoi aggiornamenti o maggiori informazioni sull’argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui o compila la maschera sottostante.

 

Rinegoziare il mutuo: guida aggiornata per il 2024

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials
Educazione Finanziaria

 

 

La rinegoziazione del mutuo rappresenta un’opportunità significativa per i mutuatari che desiderano migliorare le condizioni del proprio finanziamento, adattandole alle mutate esigenze personali o alle variazioni del mercato. Questo processo consente di modificare termini come il tasso d’interesse, la durata del mutuo o l’importo delle rate, senza dover stipulare un nuovo contratto.

 

Cos’è e come funziona la rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo è un accordo tra il mutuatario e la banca per modificare le condizioni originarie del contratto di mutuo. A differenza della surroga o della sostituzione del mutuo, la rinegoziazione avviene con la stessa banca e non comporta la stipula di un nuovo contratto né l’intervento di un nuovo istituto di credito. Prova un calcolatore per la rinegoziazione del mutuo.

Vantaggi della rinegoziazione

  • Riduzione del tasso d’interesse: adeguare il tasso alle condizioni di mercato può comportare una diminuzione dell’importo delle rate.
  • Allungamento della durata: estendere la durata del mutuo consente di ridurre l’importo delle rate mensili, rendendo il pagamento più sostenibile.
  • Modifica del tipo di tasso: passare da un tasso variabile a uno fisso o viceversa, in base alle proprie esigenze e alle previsioni sull’andamento dei tassi.

Procedura per la rinegoziazione

  1. Valutazione delle esigenze: analizzare la propria situazione finanziaria e le condizioni attuali del mutuo per identificare le modifiche desiderate.
  2. Contatto con la banca: presentare una richiesta formale di rinegoziazione, specificando le modifiche proposte.
  3. Negoziazione: discutere con la banca le nuove condizioni, tenendo conto delle offerte presenti sul mercato e della propria affidabilità creditizia.
  4. Formalizzazione dell’accordo: una volta raggiunto un accordo, le nuove condizioni vengono formalizzate tramite una scrittura privata, senza necessità di un nuovo atto notarile.

Costi associati

La rinegoziazione del mutuo non comporta costi notarili o imposte sostitutive, poiché non si stipula un nuovo contratto. Tuttavia, alcune banche potrebbero applicare commissioni amministrative per la gestione della pratica. È consigliabile informarsi preventivamente presso il proprio istituto di credito.

Cos’è la rinegoziazione del mutuo: differenze tra rinegoziazione, surroga e sostituzione

  • Rinegoziazione: modifica delle condizioni del mutuo con la stessa banca, senza cambiare istituto né stipulare un nuovo contratto.
  • Surroga: trasferimento del mutuo presso un’altra banca che offre condizioni migliori, senza costi per il mutuatario.
  • Sostituzione: estinzione del vecchio mutuo e stipula di un nuovo contratto con un’altra banca, spesso per ottenere un importo maggiore.

Consigli pratici

  • Analisi del mercato: confrontare le offerte di diverse banche per valutare se la rinegoziazione con la propria banca sia la soluzione più conveniente.
  • Preparazione della documentazione: presentare alla banca una documentazione completa e aggiornata sulla propria situazione finanziaria per facilitare la valutazione della richiesta.
  • Consulenza professionale: rivolgersi a un consulente finanziario o a un mediatore creditizio per ottenere supporto nella negoziazione e nella scelta della soluzione più adatta.

La rinegoziazione del mutuo è uno strumento efficace per adattare il proprio finanziamento alle esigenze attuali, migliorando le condizioni economiche e rendendo più sostenibile il pagamento delle rate. È fondamentale affrontare il processo con consapevolezza e preparazione, valutando attentamente le proprie necessità e le opportunità offerte dal mercato. Hai domande?

 

 

Mutui a 40 anni o a 30: una scelta conveniente?

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

In un mercato immobiliare in costante evoluzione, la scelta tra un mutuo a 30 o 40 anni diventa cruciale. In questo articolo, esploriamo le dinamiche dei mutui estesi e come influenzano le tue finanze. Che tu sia un giovane acquirente o un investitore esperto, comprendere le opzioni di finanziamento disponibili è fondamentale per prendere decisioni informate.

 

Oggi, i mutui a 30 anni si trovano a tassi quasi identici a quelli ventennali. Ma alcuni istituti finanziari stanno spingendo oltre, proponendo mutui estesi fino a 40 anni. L’obiettivo? Rendere le rate più accessibili per chi sta acquistando casa con risorse limitate. Ma è davvero una mossa vantaggiosa?

L’insolita dinamica dell’Eurirs nei mutui a tasso fisso

L’Eurirs, parametro chiave per i mutui a tasso fisso, sta mostrando un comportamento insolito. Contrariamente a quanto ci si aspetterebbe, il tasso tende a diminuire con l’aumentare della durata del mutuo. Questo fenomeno ha portato i mutui trentennali ad avere tassi simili a quelli ventennali, nonostante gli spread più elevati applicati dalle banche sui mutui a 30 anni. Alcuni istituti offrono addirittura mutui quarantennali, mirando a ridurre ulteriormente la rata mensile per chi ha meno risorse.

Le sfide dei mutui a 40 anni

Prima di lanciarsi in un mutuo quarantennale, è importante considerare le sue restrizioni. Di solito, un mutuo viene concesso solo se l’ultima rata può essere pagata prima del 76° compleanno dell’intestatario, con rare eccezioni fino a 81 anni. Questo significa che un mutuo a 40 anni è un’opzione solo per chi ha meno di 36 anni.

Le proposte delle banche

Tecnicamente, qualsiasi banca può offrire un mutuo di 40 anni. Inoltre, per chi può accedere al “mutuo giovani” garantito dal fondo Consap, è possibile finanziare fino al 100% del valore dell’immobile.

 

Mutui a 40 anni

Il vantaggio marginale: una rata leggermente inferiore

Rispetto a un mutuo trentennale, la rata di un mutuo quarantennale scende di poco. Ad esempio, per due mutui fissi di 160.000 euro a 30 e 40 anni, con tassi rispettivamente di +1,2% e +1,4% basati sull’Eurirs, avremmo una rata di 769,41 euro per il trentennale e di 672,69 euro per il quarantennale. Questo significa un risparmio iniziale di circa 97 euro al mese. Tuttavia, il costo totale del mutuo quarantennale sarebbe significativamente più alto.

Gli svantaggi del mutuo a 40 anni

Uno svantaggio importante è la lentezza nel ridurre il debito. Ad esempio, per un mutuo al 100% del valore dell’immobile, ci vorrebbero quasi 15 anni per ridurre il debito a un livello che permetta una surroga senza garanzie aggiuntive.

Il fattore inflazione

Un vantaggio del mutuo quarantennale è che l’inflazione può ridurre il costo reale della rata nel tempo, specialmente se i redditi del debitore aumentano. Inoltre, è possibile ridurre l’importo del debito con estinzioni parziali, a condizione di avere risparmi disponibili. Questa opzione è vantaggiosa se si prevede di rimanere a lungo nell’immobile finanziato.

 

Che tu stia valutando un mutuo a 30 o 40 anni, GrifoFinance è qui per guidarti verso la scelta più adatta alle tue esigenze finanziarie. Contattaci oggi per una consulenza personalizzata e scopri come possiamo aiutarti a realizzare il tuo sogno di una casa propria con la strategia di finanziamento più vantaggiosa. Scrivici usando la form di contatto che trovi qui.

 

 

 

Sempre più donne comprano casa e il 26% delle mutuatarie è single

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

L’ufficio studi di Tecnocasa ha registrato un aumento del numero di mutui al femminile, cioè di donne che hanno effettuato acquisti immobiliari nel 2022, con una percentuale che è passata dal 27,6% al 28,5%.
Le donne single rappresentano oltre la metà dei nuovi proprietari di immobili. Inoltre, l’acquisto di case come investimento è in aumento, rappresentando l’18,3% degli acquisti totali nel 2022.
Le donne con un lavoro dipendente rappresentano la maggioranza degli investitori immobiliari, mentre il bilocale è la tipologia di immobile più acquistata.
E il 26% dei mutui viene richiesto da donne single.

 

Mutui al femminile?

Secondo un’analisi condotta dall’ufficio studi della società immobiliare Tecnocasa, si è verificato un aumento del numero di donne che hanno effettuato acquisti di immobili nel 2022.

In particolare, sulla base delle compravendite realizzate dalle agenzie del gruppo, il 28,5% è stato compiuto da donne. Ciò rappresenta un incremento rispetto all’anno precedente, quando la percentuale era pari al 27,6%.

L’analisi ha rivelato che oltre la metà delle donne che hanno acquistato una casa nel 2022 erano single, il che suggerisce un trend in crescita tra le donne che decidono di investire nella proprietà immobiliare.

Va anche notato che la società Tecnocasa, pur essendo una delle maggiori realtà immobiliari in Italia, rappresenta solo una porzione del mercato immobiliare e, pertanto, questi dati potrebbero non essere rappresentativi del mercato immobiliare nel suo complesso.

Cresce la percentuale di acquisti per investimento

Secondo le osservazioni svolte, l’acquisto di una casa come residenza principale è la motivazione prevalente nella scelta immobiliare, con una percentuale del 74,5%.

Ma è stato anche notato un aumento del 18,3% degli acquisti immobiliari come investimento nel 2022, rispetto al 17,2% del 2021.

È anche interessante osservare che le donne acquirenti preferiscono le case trilocale come abitazione principale, che rappresentano il 36,2% delle scelte, seguite dai bilocali al 26,9%.

In generale è apprezzata la presenza di una cantina e di un balcone. Le più giovani valutano anche un piano alto senza ascensore. Si prende in considerazione il contesto condominiale e la sicurezza (in particolare le case posizionate in zone non isolate).

Nella scelta del quartiere pesano soprattutto i buoni collegamenti con il resto della città, la presenza di servizi, una buona illuminazione e le aree verdi.

 

Mutui al femminile 1200x800 1

Acquirenti tra i 18 e 54 anni

Mediamente, il 73,1% delle donne che effettuano acquisti immobiliari si situa in un’età compresa tra i 18 e i 54 anni. Tuttavia, tra il 18,3% di donne che ha effettuato un investimento immobiliare nel 2022, il 29,2% si trova in un’età compresa tra i 45 e i 54 anni, seguite dal 24% di donne che hanno un’età tra i 55 e i 64 anni.

Questi dati sui mutui al femminile suggeriscono che l’acquisto di una casa avviene generalmente quando si raggiunge una certa stabilità lavorativa.

Nell’ambito degli investimenti immobiliari, sono le donne con un lavoro dipendente (45,2%) a effettuare la maggior parte degli investimenti, mentre il 15,9% delle investitrici sono libere professioniste. E il bilocale risulta essere la tipologia di immobile più acquistata per investimento, preferita dal 39,1% delle donne investitrici.

Mutui al femminile: il 26% è stipulato da donne single

In riferimento ai dati provenienti dalle agenzie Kìron ed Epicas, relativi all’Italia, si evince che il 94% dei mutui al femminile erogati è finalizzato all’acquisto della prima casa, mentre il 2,1% viene richiesto per l’acquisto della seconda. La restante percentuale è destinata ad altre finalità.

Nel 68% delle operazioni di mutuo gestite dalle agenzie menzionate è presente almeno una donna, la quale ha stipulato il 73% dei mutui con un uomo e solo l’1% con un’altra donna. Inoltre, il 26% dei mutui viene richiesto da donne single.

 

 

Se vuoi maggiori informazioni sul questo argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui.

 

Red.

 

Mutui: come risparmiare nel 2023 con i tassi in aumento

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

I titolari dei mutui a tasso variabile stanno subendo una forte pressione dalle politiche di Bruxelles, ma ci sono diverse strategie per risparmiare sulle rate

 

Gli aumenti dei tassi di interesse decisi dalla Banca Centrale Europea per combattere l’inflazione hanno avuto un forte impatto sui mutui. Dopo circa 15 anni, il tasso variabile è tornato ad essere più elevato rispetto a quello fisso, causando conseguenze significative per coloro che avevano scelto questa opzione di finanziamento con le banche.
Sembra passato un’era dal 2021, quando i tassi di interesse per i mutui a tasso variabile erano inferiori all’1,5%: oggi, invece, la soglia del 3,5% è stata superata.

È comprensibile che coloro che sono stati colpiti dall’incremento delle rate si domandino se esista un modo per risparmiare. Tuttavia, è importante sottolineare che ogni caso va esaminato individualmente. In generale, si possono prendere in considerazione tre opzioni: richiedere una rinegoziazione del mutuo, abbandonare il tasso variabile per passare a quello fisso o optare per la surroga del mutuo.

Rinegoziare il mutuo per risparmiare sulle rate

Chiedere una rinegoziazione del proprio mutuo per ottenere una riduzione delle rate mensili è sicuramente una possibilità da valutare, ma non sempre l’esito è garantito.
Spetta infatti all’istituto bancario decidere se accogliere o meno la richiesta e se concedere la ridefinizione della durata del finanziamento per ridurre il peso delle rate sul bilancio familiare.

Il profilo del richiedente gioca un ruolo determinante. Infatti, la rinegoziazione, come previsto dal Testo unico bancario, dipende dalle specifiche caratteristiche del cliente, perché la rinegoziazione non deve comportare spese o commissioni aggiuntive. Inoltre, può essere effettuata tramite una scrittura privata, senza la necessità di stipulare un nuovo atto di mutuo o di coinvolgere un notaio.

 

Tassi variabili 1200x684 1

Passare dal tasso fisso al variabile

Sebbene a lungo termine il tasso variabile possa risultare una scelta vincente, in quanto la curva dell’inflazione è destinata a diminuire, chi ritiene di non avere più le adeguate coperture finanziarie può optare per il tasso fisso, che invece rimane stabile nel tempo senza causare spiacevoli sorprese.

Tuttavia, non tutti possono optare per il passaggio al tasso fisso, in quanto vi sono dei requisiti da soddisfare. In base a quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2023, approvata alla fine del 2022, il mutuo in questione deve essere inferiore ai 200.000 euro, la durata residua deve essere inferiore a 25 anni e l’ISEE non deve superare i 35.000 euro.

Se si rientra nei tre parametri stabiliti dalla Legge di Bilancio 2023, si può richiedere il passaggio dal tasso variabile a quello fisso, a patto di avere un pregresso di pagamenti regolare. Tuttavia, è importante valutare ogni caso singolarmente.
Per i mutui più recenti, il nuovo tasso fisso potrebbe non essere conveniente, mentre per quelli più datati potrebbe offrire maggiori vantaggi. Il tasso fisso è calcolato come lo spread originario sommato al tasso più conveniente tra l’Irs (o Eurirs) a 10 anni e quello più vicino alla durata residua del mutuo.

 

Tassi variabili 1280x720 1

Surrogare il proprio mutuo

Coloro che hanno un mutuo possono anche optare per la surroga, comunemente chiamata portabilità, che è stata istituita nel 2007 con la Legge Bersani. Tale procedura consente di trasferire il mutuo da una banca a un’altra, usufruendo delle migliori condizioni sui tassi disponibili.

Spesso, la surroga è la scelta più vantaggiosa per i clienti bancari, in quanto consente di trasferire il mutuo da un istituto ad un altro, usufruendo delle migliori condizioni di tasso disponibili.
In base al Testo Unico Bancario, la banca non può opporsi alla volontà del cliente. Durante la transizione tra il vecchio e il nuovo mutuo, è possibile rinegoziare alcune condizioni, come la tipologia di tasso d’interesse (fisso o variabile) e la durata del contratto, ma non l’importo del finanziamento.

La procedura di surroga consente ai titolari di mutui di trasferire il proprio finanziamento da una banca all’altra, usufruendo delle migliori condizioni disponibili sui tassi.
Questa opzione, introdotta nel 2007 con la Legge Bersani, è generalmente la più conveniente e le banche non possono opporsi alla volontà del cliente, come stabilito dal Testo unico bancario. Durante il passaggio, è possibile rinegoziare alcune condizioni come la tipologia di tasso di interesse (fisso o variabile) e la durata del contratto, ma non è possibile modificare l’importo del finanziamento.
È importante sapere che un mutuo può essere surrogato più volte con la stessa ipoteca e che la maggior parte delle banche richiede la prova del pagamento di almeno 6 rate per la prima portabilità e di 12 per quelle successive. In questo modo, i titolari di mutui possono cercare la soluzione più conveniente per le proprie esigenze finanziarie.

 

Se vuoi aggiornamenti o maggiori informazioni sull’argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui.

 

Red.

 

Surroga del mutuo a tasso variabile: conviene farlo in questo momento?

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

La surroga del mutuo a tasso variabile è sicuramente una soluzione da considerare, ma non sempre si dimostra efficace contro rate troppo elevate.

 

Fare il pieno di risparmio con la surroga del mutuo?

Il rapido aumento dei tassi d’interesse negli ultimi mesi ha causato confusione tra le famiglie, soprattutto per coloro che avevano recentemente sottoscritto un mutuo a tasso variabile e si sono trovati a dover pagare rate più alte del previsto.

È importante sottolineare che quando si stipula un contratto del genere, c’è sempre un rischio. Tuttavia, nessuno si aspettava che i tassi aumentassero così rapidamente così presto, soprattutto dopo aver toccato il minimo storico solo due anni fa.

A causa di questo, molte persone stanno considerando l’opzione della surroga, ovvero la possibilità di sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo, con condizioni migliori, sia con la propria banca o un’altra.

Secondo la banca dati del CRIF, nel 2022 le surroghe del mutuo sono diminuite del 58,2%, causando un calo delle richieste di nuovi mutui del 22,7%, nonostante l’erogazione dei nuovi mutui sia diminuita solo del 1,1%.

Potreste chiedervi perché gli italiani non stiano scegliendo la surroga proprio ora che i tassi d’interesse stanno aumentando. La risposta è semplice: se una persona ha già un mutuo a tasso variabile e vuole sostituirlo con uno a tasso fisso, la banca gli offrirà il nuovo contratto alle attuali condizioni di mercato, ovvero tassi di interesse intorno al 3,50%.

Ciò non rappresenterebbe un grande vantaggio rispetto alle attuali offerte a tasso variabile. In realtà, il boom delle surroghe in Italia si è verificato tra il 2015 e il 2020, quando i tassi d’interesse erano molto bassi e moltissime famiglie hanno sostituito il loro vecchio mutuo con uno più conveniente.

 

Surroga del mutuo a tasso variabile e detrazione degli interessi

 

La surroga del mutuo a tasso variabile non sempre è conveniente

La surroga del mutuo a tasso variabile non è sempre vantaggiosa. In realtà, conviene quando i tassi di mercato stanno diminuendo, non quando aumentano. Prima di prendere una decisione, è importante valutare se la differenza tra un tasso variabile e uno fisso è significativa e se i tassi di mercato potrebbero tornare a scendere. Inoltre, bisogna verificare l’ammontare del capitale residuo.

Per capire se la surroga del mutuo a tasso variabile sia conveniente, è importante conoscere il funzionamento dell’ammortamento alla francese. La rata del mutuo è composta da una quota di capitale e una di interessi, con la prima che aumenta e la seconda che diminuisce man mano che si pagano le rate.

La surroga è vantaggiosa solo se si riesce a ottenere un tasso più basso con un capitale ancora alto, altrimenti la convenienza diventa inferiore. Inoltre, nel caso di passaggio da un tasso variabile a uno fisso, il calcolo potrebbe essere errato.

Supponiamo di voler sostituire un mutuo a tasso variabile con uno a tasso fisso che non presenti condizioni migliori (ad esempio, in un periodo in cui i tassi di mercato sono in aumento). La convenienza della surroga sarebbe già limitata.

Se inoltre il capitale residuo del mutuo fosse basso, potremmo risparmiare solo pochi soldi ora ma correre il rischio di pagare di più in futuro, quando i tassi saranno più bassi e la rata del mutuo a tasso variabile si ridurrà nuovamente.

La surroga del mutuo a tasso variabile, quindi, non sembra essere sempre la soluzione ideale per risolvere il problema delle rate del mutuo troppo alte. Bisogna saper aspettare il momento giusto per richiederla.

 

Se vuoi avere maggiori informazioni sull’argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui. Riceverai una consulenza personalizzata sulle tue reali esigenze.

 

 

Guida all’acquisto della casa

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme di investimento

 

La guida per l’acquisto della casa

Secondo i dati pubblicati dalla rivista “Gli immobili in Italia – 2015”, curata dagli esperti del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate, quasi 8 famiglie su 10 sono proprietarie della casa in cui vivono.

A tale risultato contribuisce anche la normativa fiscale, che prevede numerose e importanti agevolazioni per l’acquisto di un’abitazione

Con questa pubblicazione l’Agenzia delle Entrate vuole fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, ecc.) e di affrontare con serenità un momento così importante.

La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

  • la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato
  • viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate
  • spetta per legge una riduzione degli onorari notarili. Nella prima parte della guida, inoltre, sono fornite indicazioni utili da seguire prima di procedere all’acquisto.

 

File pdfScarica la guida per l’Acquisto della Casa 2017

File pdfScarica la guida per l’Acquisto della Casa 2022

 

 

Se vuoi aggiornamenti o maggiori informazioni sull’argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui.

 

Portabilità del mutuo, cosa significa e come fare

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

Per “portabilità del mutuo” si intende la possibilità, da parte di chi ha in corso un mutuo garantito da ipoteca su un immobile, di estinguerlo e stipularne un’altro con un’altra banca, che gli offre condizioni più vantaggiose, garantendolo con la stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo. In realtà, dunque, sarebbe più corretto parlare di “portabilità dell’ipoteca”, dato che è questa che viene “spostata” da una banca all’altra, mentre il vecchio mutuo deve essere necessariamente estinto, e se ne fa uno nuovo. L’ultima versione delle norme, peraltro, lascia spazio anche a interpretazioni differenti.

 

Portabilità del mutuo

La portabilità del mutuo, già favorita dalla legge Bersani-bis che ha previsto l’esenzione dalla maggior parte delle tasse (art. 8, commi da 1 a 4-bis, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40), è stata rilanciata dalla legge finanziaria per il 2008, nella quale si è stabilito che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali” (art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).

La convenienza dell’operazione di portabilità del mutuo può derivare dalla concorrenza tra le banche, che porta a proporre continuamente nuove forme di finanziamento, spesso più interessanti, per il cliente, di quelle offerte alcuni anni fa. Inoltre, la situazione sempre in evoluzione dei tassi di interesse può portare ciascuno di noi a riconsiderare le scelte fatte al momento dell’acquisto della casa, quando abbiamo deciso di fare un mutuo a determinate condizioni.

Per esempio, oggi potrebbe essere più opportuno scegliere un tasso fisso piuttosto che variabile, dato che la differenza tra le due opzioni si è ridotta al minimo, e il tasso fisso ci garantisce la tranquillità di non subire, in futuro, un aumento della rata mensile. Oppure potrebbe essere conveniente allungare la durata del mutuo, in modo di ridurre l’importo della rata mensile. C’è anche la possibilità di ottenere l’applicazione di un tasso più basso rispetto a quello del nostro vecchio mutuo, magari contrattando una riduzione dello “spread”, cioè del margine di guadagno della banca rispetto al tasso di riferimento. Tutte queste ipotesi, naturalmente, devono essere puntualmente verificate in relazione a ciascun caso specifico, perché valutando pro e contro potremmo anche decidere che è meglio andare avanti con il vecchio mutuo.

Due alternative per cambiare banca

La soluzione tradizionale, per chi vuole cambiare banca, richiede l’estinzione del vecchio mutuo, la cancellazione dell’ipoteca e la stipula del nuovo mutuo, con iscrizione di una nuova ipoteca, il tutto da fare contestualmente, dopo aver preso gli accordi con la nuova e la vecchia banca. L’alternativa prevista dalle nuove norme prevede la portabilità del mutuo ovvero di stipulare un nuovo mutuo finalizzato all’estinzione del vecchio, e trasferire l’ipoteca dalla vecchia banca alla nuova. È questa, appunto, la portabilità del mutuo – o portabilità dell’ipoteca -, che tecnicamente viene definita “surrogazione dell’ipoteca”.

Questa possibilità è sempre esistita (è prevista dall’art. 1202 del codice civile), ma è stata resa più conveniente dalle norme che hanno previsto l’esenzione dalla maggior parte delle tasse, e hanno stabilito che per la surrogazione “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali”, ed è esclusa l’applicazione di “penali o altri oneri di qualsiasi natura” (art. 8 comma 3-bis del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, aggiunto dall’art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).

Ciò significa che la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per l’operazione. Significa anche che la vecchia banca non può far pagare la penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo, anche quando essa sarebbe ancora applicabile in base alle regole generali. Sono a carico della banca anche le spese notarili, quindi il cliente non deve pagare nulla.

Dobbiamo tenere presente, peraltro, che utilizzando la portabilità del mutuo non sembra possibile stipulare un nuovo mutuo che finanzi, oltre all’estinzione del mutuo precedente, anche ulteriori esigenze di liquidità. Infatti, se l’importo del nuovo mutuo supera il debito residuo del vecchio mutuo, l’eccedenza non risulterebbe garantita dalla vecchia ipoteca, proprio per il meccanismo della surrogazione, che comporta il trasferimento delle garanzie a favore di chi ha fornito il denaro utilizzato per pagare un debito preesistente.

 

Portabilita del mutuo 1200x681 1

 

Rinegoziare il mutuo con la stessa banca

Per chi non è soddisfatto del proprio mutuo c’è anche una terza possibilità. Si può tentare di rinegoziare il mutuo con la stessa banca. In questo caso il contratto di mutuo rimane lo stesso, ma vengono modificate alcune delle sue condizioni, come le modalità di calcolo del tasso, la durata, l’importo della rata. Queste modifiche devono essere concordate con la banca, e possono essere stipulate anche con una scrittura privata non autenticata.
Ricordiamo però che le modifiche stipulate con una scrittura privata non autenticata non possono essere pubblicizzate nei registri immobiliari, e da ciò deriva una loro inopponibilità ai terzi. In alcuni casi questa inopponibilità può essere irrilevante, per esempio quando la modifica è solo a vantaggio del debitore (riduzione del tasso di interesse).

In molti casi, però, la banca avrà interesse a ottenere l’opponibilità ai terzi della modifica, che va anche a suo vantaggio, come avviene nel caso di allungamento della durata del contratto, o passaggio del tasso di interesse da variabile a fisso (più alto). In questi casi sarà necessario procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, anziché limitarsi ad annotare la variazione alla precedente iscrizione. L’intervento del notaio, in questo caso, sarà richiesto dalla banca per tutelare il proprio credito.

La legge finanziaria 2008 ha stabilito la possibilità del debitore di rinegoziare il mutuo “senza spese” (art. 8 comma 3 del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, come modificato dall’art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244 – legge finanziaria per il 2008). Ciò significa che anche per la rinegoziazione la banca non può imporre oneri o commissioni, come è avvenuto negli ultimi anni. Sembra invece che il costo dell’eventuale intervento del notaio possa essere posto a carico del mutuatario o della banca, secondo gli accordi intervenuti.

Portabilità del mutuo a costo ridotto

Come abbiamo visto, la surrogazione è molto più conveniente rispetto alla soluzione tradizionale che prevede la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova.
Con la surrogazione, infatti:

  • non si pagano commissioni, spese di istruttoria e spese di perizia, che sono interamente a carico della banca (secondo quanto previsto dalla legge finanziaria 2008);
  • non si paga l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (che sarebbe pari allo 0,25% dell’importo erogato, oppure al 2% solo se il mutuo è destinato all’acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa);
  • non si pagano le imposte di registro, le imposte ipotecarie e il bollo per l’operazione di surrogazione dell’ipoteca;
  • si mantiene la detraibilità fiscale degli interessi passivi del nuovo mutuo, se ne beneficiava il mutuo originario perché era destinato all’acquisto o alla ristrutturazione dell’abitazione principale;
  • non si paga la penale per l’estinzione del vecchio mutuo, anche quando sarebbe ancora applicabile in misura ridotta applicando le regole generali (secondo l’interpretazione preferibile);
  • le spese notarili sono a carico della banca.

 

Portabilita del mutuo 1200x684 1

La detrazione fiscale degli interessi

Un discorso più approfondito merita la detraibilità fiscale degli interessi passivi del mutuo. Ricordiamo infatti che chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre dalle imposte sui redditi relative all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000 euro (importo così aumentato dal primo gennaio 2008). Il risparmio che si può ottenere può arrivare quindi a 760 euro per ogni anno di durata del mutuo.

La detrazione è ammessa quando ricorrono questi requisiti:

  1. l’immobile è acquistato dal mutuatario;
  2. l’immobile è destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall’acquisto;
  3. l’acquisto dell’immobile è avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

La legge consente di continuare a usufruire della detrazione fiscale anche quando il mutuo originario viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla quota di capitale che rimane da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto dell’immobile (art. 15, comma 1, lettera b, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, testo unico delle imposte sui redditi e circolare dell’Agenzia delle entrate n. 95 del 12 maggio 2000).

Questa agevolazione era applicabile anche applicando la soluzione tradizionale per la sostituzione del mutuo, cioè senza ricorrere alla portabilità dell’ipoteca. La legge ha precisato che la surrogazione non comporta il venir meno dei benefici fiscali, quindi la detrazione fiscale degli interessi può essere mantenuta anche utilizzando la portabilità dell’ipoteca. Sono inoltre superati tutti i dubbi avanzati in passato dall’amministrazione finanziaria sulla possibilità di mantenere la detrazione anche quando il nuovo mutuo viene stipulato con una banca diversa dalla precedente.

Niente penale per l’estinzione anticipata

Come abbiamo visto, la legge finanziaria 2008 ha previsto l’esclusione dell’applicazione di “penali o altri oneri di qualsiasi natura” per la portabilità del mutuo e la surrogazione dell’ipoteca. Pertanto, secondo l’interpretazione preferibile, non può essere applicata alcuna penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo, neppure nei casi in cui essa sopravvive nella misura ridotta.

 

Portabilita del mutuo 1200x751 1

 

Il procedimento per la surrogazione

Dal punto di vista pratico, la portabilità del mutuo avviene con un atto notarile al quale intervengono, oltre al mutuatario, sia la nuova sia la vecchia banca. La prima concede il nuovo finanziamento, la seconda riceve il pagamento della somma necessaria all’estinzione del debito precedente, e consente la cosiddetta surrogazione dell’ipoteca, cioè il trasferimento dell’ipoteca (che rimane iscritta sullo stesso immobile) alla nuova banca. L’atto si presenta quindi come un mutuo a tutti gli effetti (con le clausole, le condizioni generali, il piano di ammortamento etc.), con l’aggiunta di questo accordo sul trasferimento dell’ipoteca.

La vecchia banca, naturalmente, non può rifiutarsi di intervenire, se gli si offre il pagamento di tutto quanto dovuto. In alternativa, la legge consente di ottenere la surrogazione dell’ipoteca anche con due atti separati, quello con la nuova banca, che concede il mutuo, e quello con la vecchia banca, che riceve il pagamento della somma necessaria all’estinzione del debito precedente e consente la surrogazione dell’ipoteca.

Ricordiamo che la legge prevede l’intervento obbligatorio del notaio solo per la surrogazione dell’ipoteca. Le banche, però, chiedono al notaio di stipulare anche il nuovo contratto di mutuo, e soprattutto di certificare la validità dell’iscrizione della vecchia ipoteca e l’assenza di altre ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli. Il notaio, dunque, deve eseguire tutte le verifiche e i controlli nei registri immobiliari che si fanno abitualmente prima di concedere un mutuo, esaminando tutti i passaggi di proprietà fino ad arrivare oltre gli ultimi vent’anni.

Ricordiamo infine che se il vecchio mutuo era assistito da garanzie da parte di soggetti diversi dal mutuatario (terzo datore d’ipoteca o fideiussore) è necessario anche il loro intervento all’atto di surrogazione.

Valutare la convenienza dell’operazione

Come abbiamo visto, con la portabilità del mutuo e dell’ipoteca la spesa per sostituire il mutuo è azzerata (o ridotta al minimo), quindi il risparmio che si ottiene con il nuovo mutuo rispetto al vecchio, o comunque il vantaggio di avere una rata più sostenibile, può giustificare l’operazione. L’effettiva convenienza della sostituzione del mutuo dipende ovviamente dal confronto tra le condizioni del vecchio e del nuovo mutuo. È sempre opportuno farsi consigliare dal proprio notaio di fiducia.

 

Se vuoi aggiornamenti o maggiori informazioni sull’argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui.

 

Notaio Dario Colangeli

 

Secondo “Idealista” i valori immobiliari sono in calo dell’1% nel III trimestre 2022

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

Nel terzo trimestre 2022 i valori immobiliari sono diminuiti dell’1% rispetto al trimestre precedente, attestandosi in media a 1.808 euro/m², secondo l’ufficio studi di Idealista.

 

“I prezzi delle abitazioni hanno registrato un andamento ribassista dopo i mesi estivi, che però è prematuro collegare direttamente all’aumento dei tassi sui mutui ipotecari – dichiara Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi -. Tuttavia, dopo i livelli record dei valori immobiliari raggiunti a cavallo tra la fine dello scorso anno e l’inizio del 2022, c’è una tendenza al rallentamento della domanda. Sul fronte dei prezzi si vede ancora un trend positivo nei principali mercati come Milano, Napoli, Bologna, Torino e Roma. È plausibile che si torni a un mercato a più velocità, dove le zone caratterizzate da una pressione maggiore della domanda sull’offerta potrebbero ignorare i rialzi dei tassi. Questo perché hanno una domanda tale da assorbire altri aumenti di prezzo. Mentre in quelli in cui il rapporto tra domanda e offerta è più equilibrato, l’aumento dei tassi potrebbe fisiologicamente avere un impatto sulle quotazioni delle abitazioni.

Mercato immobiliare in positivo in più della metà dei capoluoghi analizzati

A dispetto della tendenza nazionale, Idealista ha registrato un andamento positivo dei valori immbiliari e del mercato in 59 dei 107 capoluoghi osservati. A trainare la crescita è Mantova (6,5%), seguita Monza (6,2%) e Frosinone (5,1%) mentre, dal lato opposto, Oristano (-4,4%), Rovigo (-3,8%) e Vercelli (-3,4%) segnano i cali maggiori.

Quatto sono i centri che non hanno subito variazioni, tra questi Roma, l’unico dei grandi mercati con prezzi di richiesta invariati rispetto a tre mesi fa. Nello stesso periodo Napoli (3,4%), Torino (1%) e Milano (0,8%) hanno continuato a mostrare segni di miglioramento.

La lunga serie di rincari colloca Milano (4.868 euro/m²) al primo posto nella classifica delle città più care per chi deve sostenere l’acquisto della casa davanti a Bolzano (4.474 euro/m²), Venezia (4.423 euro/m²) e Firenze (4.010 euro/m²). Nella parte bassa della graduatoria la più economica è Biella con un prezzo medio di 691 euro/m².

 

Mercato dei valori immobiliari

 

Valori immobiliari stabili in quattro regioni

Dopo l’estate, precisa il report di Idealista “i valori immobiliari sono aumentati solo in 4 regioni: Veneto (0,8%), Sardegna (0,5%); Abruzzo (0,4%) e Sicilia (0,3%).  Le altre regioni si attestano su valori inferiori a tre mesi fa, con gli indici di ribasso maggiori nel Lazio (-1,9%), Basilicata (-1,8%%) Campania (-1,5%), Umbria (-1,3%) e Piemonte (-1%). Contrazioni più contenute nel resto delle regioni”.

Il Trentino-Alto Adige (2.635 euro/m2) guida la graduatoria dei prezzi regionali, davanti a La Valle d’Aosta (2.598 euro/m2), e Liguria (2.488 euro/m2). Prezzi sopra la media nazionale di 1.808 euro al metro quadro anche la Toscana (2.340 euro/m2), Lazio (2.141 euro/m2) e Lombardia (2.013 euro/m2). Le regioni più economiche sono Calabria e Molise, rispettivamente con 914 e 865 euro/m2.

Mercati provinciali all’insegna del ribasso

Il 58% dei mercati provinciali ha chiuso il trimestre all’insegna dei ribassi. “Vercelli (-4,6%) segna le contrazioni maggiori seguita da Gorizia (-3,7%), Sondrio (-3,4%), Trieste (-3,3%), Nuoro (-3,1%) e Matera (3%). Stabile Siracusa, altri 44 mercati archiviano il trimestre in terreno positivo con i maggiori rimbalzi nelle province di Bolzano (4,4%), Sassari (3,5%) e Belluno (3%).

Bolzano (4.400 euro/m2) continua a crescere e a confermare la propria leadership nel ranking provinciale dei prezzi staccando nettamente Milano (3.165 euro/m2), Savona (3.115 euro/m2). e Lucca (3.052 euro/m2). Nella parte più bassa della graduatoria c’è sempre Biella (614 euro/m2) davanti a Caltanissetta e Isernia, con 686 e 704 euro/m2”, conclude l’analisi.

 

Se vuoi aggiornamenti o maggiori informazioni sull’argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui.

 

Simplybiz
7 ottobre 2022
Red.

 

Il mutuo ipotecario: cos’è e come funziona

/in
Indice delle news
Indice dei tutorials

 

 

Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e gli altri intermediari finanziari concedono. È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.

 

Caratteristiche

Il rimborso della somma presa in prestito avviene attraverso il pagamento periodico (mensile, semestrale, ecc.) di rate di importo fisso o variabile. L’elenco delle rate dovute e delle relative scadenze definisce il piano di ammortamento (cioè di restituzione) del mutuo.

Ogni rata è composta di una quota capitale, a titolo di rimborso del prestito, e di una quota interessi, calcolata in base a un tasso di interesse che può essere fisso o variabile.

Nel mutuo ipotecario a tasso fisso, il tasso di interesse resta quello previsto dal contratto per tutta la durata del mutuo, quindi avrai la certezza degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.

Nel mutuo ipotecario a tasso variabile, il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo della quota interessi e quindi delle rate da pagare.

A chi è utile?

Il mutuo ipotecario è tipicamente utilizzato da chi vuole acquistare un immobile, in particolare la propria abitazione, ma può servire anche per costruirlo o ristrutturarlo, oppure per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

Ti dà infatti la possibilità di ricevere in un’unica soluzione l’intera somma che richiedi (di solito una percentuale del prezzo di acquisto o del costo di costruzione dell’immobile), che potrai rimborsare nel tempo un po’ alla volta.

Punti di attenzione

Il mutuo ipotecario ti consente di ottenere in un’unica soluzione una somma di denaro “importante” e di restituirla versando periodicamente somme di denaro più piccole, per un certo numero di anni.

È però un impegno economico importante da sostenere, perché incide sul reddito individuale o familiare per lungo tempo. È necessario valutarne attentamente la sostenibllità prima di richiederlo e verificarla anche durante il periodo di pagamento delle rate, se nel frattempo intervengono dei cambiamenti alla tua capacità reddituale.

Se paghi una rata (o parte di essa) con un ritardo di oltre 30 giorni l’intermediario applicherà interessi ulteriori, detti interessi di mora, che si aggiungeranno alle somme già dovute.

Nei casi più gravi di mancato rimborso del mutuo, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto. In questo caso, se non sei in grado di restituire per intero quanto ancora dovuto alla banca, puoi perdere il diritto di proprietà sull’immobile ipotecato.

Interessi e altri costi

A parità di importo del mutuo ipotecario e del tasso di interesse:

  • più breve è la durata del mutuo, più alte sono le rate ma più bassi gli interessi pagati;
  • più lunga è la durata, più basse sono le rate ma più alti gli interessi.

Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive:

  • un’imposta trattenuta direttamente dalla banca. Essa è attualmente pari al 2% (0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”) dell’ammontare complessivo del mutuo;
  • il rimborso delle spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
  • la parcella del notaio;
  • le spese di iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni all’immobile (ed eventualmente anche dei rischi legati alla vita del cliente);
  • la commissione, generalmente annuale, di gestione della pratica;
  • le spese di istruttoria, cioè il rimborso chiesto per le formalità necessarie all’erogazione del mutuo;
  • le spese per l’incasso della rata.

Una misura che sintetizza il costo complessivo del mutuo è il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), perché tiene conto sia del tasso di interesse applicato sia delle spese aggiuntive (ma non sono incluse, ad esempio, le spese notarili).

Regole

Prima di chiedere il mutuo valuta attentamente il tuo reddito e determina la tua capacità di spesa mensile una volta sottratta la rata del mutuo. Considera sempre l’ammontare complessivo del debito che stai per accollarti. Valuta quindi attentamente se le tue entrate sono sufficienti a pagare le rate periodiche: possono sempre accadere imprevisti che richiedono nuove uscite (ad esempio spese mediche), oppure che comportano una diminuzione delle entrate (ad esempio la perdita del lavoro o la cassa integrazione).

Informati sulle diverse offerte leggendo i fogli informativi o consultando motori di ricerca che offrono guide e confronti tra i vari mutui presenti sul mercato, prestando attenzione soprattutto al TAEG, che indica il costo totale del finanziamento e che deve essere pubblicato per legge da tutti gli intermediari sul Foglio delle Informazioni Generali.

Ricorda che in qualunque momento puoi trasferire il mutuo presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità, la cosiddetta portabilità o surroga, che ti consente di saldare quanto ancora dovuto al “vecchio” intermediario utilizzando la somma concessa da un “nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca sull’immobile. La somma residua sarà rimborsata secondo il piano di ammortamento concordato con il “nuovo” intermediario.

A seguito della stipula del contratto, il mutuo può essere segnalato dall’intermediario che lo ha concesso in diversi sistemi informativi sui crediti (SIC). Se è di importo pari o superiore a 30.000 euro, sicuramente sarà segnalato nell’archivio gestito dalla Banca d’Italia, chiamato Centrale dei rischi (CR).

Errori ricorrenti

Il mutuo è uno strumento che necessita di un’attenta pianificazione di medio-lungo termine. Diverse ricerche indicano che chi contrae un mutuo a volte commette alcuni errori.

Uno di questi si chiama “errore di estrapolazione” e ci porta a proiettare in un futuro che non conosciamo quello che ci è invece noto, cioè il presente o il passato. In periodi di discesa dei tassi, per esempio, si tende a optare per il tasso variabile mentre quando i tassi salgono prevale un atteggiamento di avversione al rischio con la scelta del tasso fisso (potenziale perdita certa).

Quindi, se negli ultimi anni i tassi sono saliti abbiamo paura che continueranno a farlo in futuro e ci vincoliamo al tasso fisso. Questo è quello che è successo a molti nel 2007-2008 quando i tassi erano molto alti. I tassi poi sono scesi e anche di molto, ma molti risparmiatori, quelli che non hanno rinegoziato il mutuo, sono rimasti vincolati a quei tassi così elevati.

A volte anche il futuro influenza le nostre scelte, quello a breve termine però. Ad esempio, ci lasciamo influenzare dalle previsioni sui tassi a 2-3 anni, perché oltre di solito non si fanno previsioni. Ragionare su soli 2-3 quando stiamo prendendo un mutuo a 20 o 30 anni è però sbagliato. Nel lungo periodo, i tassi seguono un andamento altalenante, cioè dopo un periodo di tassi elevati questi tendono a scendere. Viceversa, a fasi di tassi bassi seguono periodi di tassi più elevati. Oggi i tassi sono molto bassi, ma prima o poi risaliranno.

Le parole chiave


Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) indica il costo totale del finanziamento, espresso in percentuale annua sul credito concesso. Comprende gli interessi e tutte le altre spese, per cui è particolarmente utile per confrontare il costo complessivo delle offerte dei diversi operatori e decidere quale finanziamento è più adatto alle proprie possibilità economiche. Deve essere sempre indicato nei messaggi pubblicitari, nella documentazione dell’offerta e nel contratto. Si calcola secondo modalità stabilite dalla legge e definite da apposite istruzioni della Banca d’Italia.

 

Se vuoi aggiornamenti o maggiori informazioni sull’argomento ed altri temi correlati, contatta i nostri mediatori creditizi lasciando un messaggio attraverso la form di contatto che trovi qui.

 

Banca d’Italia