Mutui

I mutui

I mutui ipotecari sono un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione.

Sono chiamati ipotecari perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

Le finalità di un mutuo ipotecario possono essere diverse:

  • acquistare un immobile, da adibire a prima, a seconda casa, o da mettere a reddito;
  • ristrutturare un immobile, già di proprietà oppure contestualmente all’acquisto;
  • ottenere una somma per liquidità;
  • rimodulare i propri impegni finanziari con una operazione a medio lungo termine ed una rata più sostenibile.

Esistono varie tipologie di mutui:

  • a tasso fisso;
  • a tasso variabile, indicizzati all’euribor, oppure al tasso BCE;
  • a rata costante;
  • a tasso misto, cioè con un periodo a tasso fisso ed un periodo a tasso variabile; a volte anche con la possibilità di optare fra l’uno e l’altro più volte durante la vita del mutuo.

Vediamo ora nel dettaglio tutto ciò che occorre sapere per stipulare un mutuo.

Mutui prima casa

I mutui per l’acquisto della prima casa sono assistiti da numerosi vantaggi fiscali, introdotti dalla legge per cercare di favorire l’accesso di ogni famiglia alla casa di proprietà.

Una volta individuato l’immobile che si intende acquistare, occorre valutare quale somma è possibile mutuare, sulla base dei propri bisogni, delle proprie disponibilità, del proprio reddito. Occorre anche prestare molta attenzione a tutte le spese accessorie rispetto all’acquisto dell’immobile e cioè: perizia, istruttoria, oneri notarili, imposte, polizze assicurative ecc.

Per poter fruire delle “agevolazioni” per i mutui prima casa, l’acquirente dovrà stabilire, entro 18 mesi dal’acquisto, la propria residenza nel territorio del Comune ove l’immobile viene acquistato. L’acquirente, inoltre, dovrà dichiarare di non aver già fruito dell’agevolazione prima casa e di non possedere un’altra casa nello stesso Comune.

Nella scelta della miglior formula di mutuo ipotecario (mutui prima casa e seconda casa), i consulenti di GrifoFinance saranno a fianco del Cliente per aiutarlo a comprendere e a scegliere fra le varie tipologie di mutuo.

Agevolazioni sui mutui prima casa

  • Agevolazioni giovani coppie
    Le giovani coppie italiane che intendono richiedere un mutuo prima casa devono soddisfare i seguenti requisiti: età inferiore ai 35 anni; reddito complessivo ISEE non superiore a 35.000€, dove al massimo il 50% dell’imponibile ai fini Irpef dovrà derivare da contratti a tempo indeterminato; nessun diritto di proprietà su altri immobili, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione a causa di morte e in uso a fratelli o genitori. L’abitazione da acquistare, inoltre, non deve superare i 90 mq e deve appartenere ad una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. Se queste condizioni sono soddisfatte, il mutuatario può beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa e ridurre l’Irpef sugli interessi passivi del 19%, percentuale calcolata sull’importo annuo massimo di 4.000€.
  • Agevolazioni lavoratori precari
    Anche i lavoratori precari possono accedere a determinate offerte di mutuo, sfruttando eventuali iniziative finanziarie locali o richiedendo alle banche polizze aggiuntive che prevedano la sospensione delle rate per un periodo prestabilito. Tuttavia, a fronte di un finanziamento così “rischioso”, le banche potrebbero chiedere garanzie aggiuntive quali la presenza , nel contratto, di un genitore del richiedente a fare da garante. Inoltre, per aumentare le possibilità di concessione del mutuo prima casa se si è in possesso di un contratto di lavoro atipico, è bene richiedere importi non troppo elevati e solitamente inferiori al tipico 80% del valore dell’immobile.

Mutui. Mutuo prima casa. 1000x800

Mutui ristrutturazione

Contestualmente all’acquisto di un immobile, quando necessario, si può finanziare con un mutuo anche la sua ristrutturazione. In questo caso, la Banca erogherà una parte del mutuo contestualmente all’atto notarile di acquisto, mentre la parte restante sarà erogata a fronte della effettiva conclusione dei lavori di ristrutturazione, mediante la presentazione di una apposita perizia e/o delle fatture relative alle spese sostenute (mutuo a stato avanzamento lavori).

Se l’immobile è già di proprietà, con un mutuo potrà essere finanziata anche solo la ristrutturazione dello stesso.

In termini di ristrutturazioni, esistono numerose agevolazioni fiscali a disposizione del cittadino: invitiamo dunque ad approfondire questa tematica nell’apposita sezione del sito “crediti d’imposta per ristrutturazioni edilizie”.

Anche in questo caso i consulenti di GrifoFinance saranno a fianco del Cliente, per suggerire l’operazione migliore o anche il mix di più operazioni (finanziamenti e cessioni del credito d’imposta).

Surroga di mutuo ipotecario

Il Decreto Bersani, approvato nel Febbraio del 2007 ha finalmente regolato il processo di surrogazione dei mutui nel nostro Paese. L’introduzione del decreto ha di molto semplificato il funzionamento burocratico italiano di surroga o portabilità del mutuo ipotecario, cioè il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile sottoscritta nel contratto da una precedente banca ad una nuova.

È dunque possibile, durante la vita di mutuo, optare per un trasferimento dello stesso in un nuovo istituto di credito, modificando la durata, il tasso, la rata del mutuo stesso.

È importante ricordare che quando accedo ad una operazione di surroga:

  • l’importo del nuovo mutuo non può eccedere il debito residuo del precedente;
  • i richiedenti del nuovo mutuo debbono essere gli stessi intestatarti del mutuo da sostituire;
  • tutte le altre caratteristiche del nuovo mutuo possono variare nell’interesse del Cliente: durata, tasso, spread, piano di ammortamento, periodicità rate ecc.

Quali sono i vantaggi della surroga?

  • non è prevista alcuna penale per l’estinzione del vecchio mutuo;
  • non è necessario ripagare l’imposta sostitutiva (pari allo 0,25% del capitale per la prima casa e al 2% per la seconda casa);
  • non vi sono spese di istruttoria e spese bancarie iniziali;
  • le spese notarili dell’atto di surroga sono a carico della Banca.

mutui di liquidità

Mutui di liquidità

La maggior parte dei mutui sono destinati a finanziare l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile. Esiste anche un’opzione destinata a chi è già proprietario di un’abitazione e ha necessità di un prestito consistente per realizzare altri progetti. Sono i cosiddetti mutui di liquidità.

Per richiedere mutui di liquidità è necessario essere pienamente proprietari di un’abitazione che non sia gravata da nessuna ipoteca. Questa proprietà viene allora ipotecata per essere offerta come garanzia alla banca, insieme alla documentazione attestante il reddito. Si ricavano così somme anche molto elevate. Con i mutui di liquidità si pyò ottenere il denaro necessario al proprio progetto e si entra poi nella fase di rimborso che, come per un mutuo tradizionale, vede il cliente corrispondere ogni mese rate composte da una quota capitale + una quota interessi, secondo le condizioni stabilite da contratto

Vuoi approfondire meglio l’argomento dei mutui ipotecari?

Leggi con attenzione l’apposita Guida della Banca d’Italia: il mutuo ipotecario in parole semplici che puoi scaricare qui.

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Qualche spunto…

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito.

In generale, l’intermediario concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto.
A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito soprattutto in prospettiva e determinare la
propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.
È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo.
Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo disponibile presso l’intermediario e sul suo sito internet. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa.

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi.
A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.

I mutui prima casa

I mutui prima casa sono finanziamenti ipotecari che consentono ai mutuatari che non dispongono di sufficiente liquidità, l’acquisto di un immobile da utilizzare come abitazione principale. Con questo termine si intende l’immobile che rappresenterà l’abitazione principale della coppia o del singolo e dove dovrà essere spostata la residenza.

Si procede con la stipula di un contratto di prestito vincolato all’acquisto dell’immobile, impegnandosi a restituire l’importo tramite rata mensile. Con gli interessi e le condizioni pattuite, entro la durata del piano di ammortamento stabilito.

I principali requisiti richiesti per l’erogazioni di mutui prima casa sono:

  • non essere proprietari di altri immobili;
  • avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oppure spostarla entro i 18 mesi successivi al rogito;
  • avere solo quell’immobile di proprietà allìinterno del Comune;
  • beneficiare delle agevolazioni fiscali solo per quell’immobile;
  • non rientrare nella categoria degli immobili di lusso.

Quando si decide di accendere un mutuo prima casa, uno degli elementi fondamentali da prendere in considerazione è il tasso di interesse, cioè il compenso da restituire all’istituto di credito per la somma prestata.

Mutuo con tasso di interesse fisso

I mutui prima casa a tasso fisso sono mutui sicuri in quanto il tasso è stabilito al momento della stipula del contratto e rimane invariato per tutta la durata dello stesso. Sono mutui scelti da chi non intende correre rischi finanziari per un acquisto così importante, ma che desiderano una rata costante che non varia nel tempo.

Mutuo con tasso di interesse variabile

I mutui con tasso di interesse variabile, invece, sono soggetti alle fluttuazioni periodiche del tasso di riferimento. Proprio a causa di questo rischio hanno generalmente dei vantaggi economici iniziali rispetto a quelli fissi. Sono l’ideale nel caso di contratti di breve durata.

Chi decide di richiedere questa tipologia di finanziamento deve sapere che esistono numerose agevolazioni e detrazioni per il mutuo prima casa, volte ad incentivare l’acquisto della prima abitazione.
Nello specifico, le detrazioni prima casa si concretizzano nella riduzione dell’Irpef sugli interessi passivi e gli oneri pagati all’istituto di credito pari al 19%.
Il calcolo di questa percentuale è su un importo annuo che non deve superare i 4.000 euro.
Ogni anno, l’istituto di credito che ha erogato il mutuo provvederà a fornire ai suoi clienti un foglio di dettaglio degli interessi passivi che andranno inseriti nella dichiarazione dei redditi.
Occorre segnalare anche un’altra tipologia di agevolazioni che riguardano l’imposta di registro (pari al 2%), ipotecaria e catastale.
Con un mutuo prima casa è inoltre possibile usufruire dell’imposta statale agevolata, pari allo 0,25% sull’erogato, spostando la residenza nella nuova casa entro 6 mesi.

Se si è già in possesso di una prima casa e si ha intenzione di acquistarne una seconda, è possibile richiedere un mutuo prima casa. Solo se entro 1 anno il mutuatario si impegna a vendere l’attuale immobile e spostare pertanto la residenza nella nuova casa. In alternativa è possibile fare richiesta di un mutuo seconda casa. Bisogna però ricordarsi che, in questi casi, l’imposta statale sull’erogato può arrivare fino al 2%. Mon sono previste le agevolazioni fiscali tipiche dei mutui prima casa.

Affinché un’abitazione possa essere definita seconda casa, è necessario che l’edificio non sia collocato nel comune di residenza del suo proprietario. O che l’acquirente non vi si trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.
Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.
A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro
di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.
Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate.
A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.
Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.
Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo.

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.
Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs. Per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati anche altri elementi.
Imposte e agevolazioni fiscali Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso.
Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.
Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Per approfondimenti:

  • chiedere informazioni all’intermediario
  • consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it
  • contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate: 848.800.444.

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

  • il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria, che può consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita, deve sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti società assicurative.
    È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se si decide per una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo.
  • li interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.
  • la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni (l’elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo).

Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è
importante informarsi prima sul compenso richiesto, che
potrebbe essere alto.

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, esaminare il relativo piano di ammortamento.

Il piano stabilisce l’importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.

La rata è composta da due elementi:

  • quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
  • quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.
In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.

All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.
In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

GrifoFinance Srl, società di consulenza e mediazione creditizia, è convenzionata con numerosi Istituti di Credito per l’erogazione di mutui ipotecari.
Fissa un appuntamento con un consulente di GrifoFinance inviando una mail a info@grifofinance.it

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