Legge di bilancio 2026: le novità decisive per casa, edilizia e investimenti

Manovra definitiva con 216 voti: bonus edilizi al 50% confermati per la prima casa, stretta sugli affitti brevi, prima casa esclusa dall’ISEE e nuovi incentivi per le imprese. Tutte le misure che cambiano il mercato immobiliare e gli investimenti.

La Camera dei Deputati ha approvato in via definitiva la Legge di Bilancio 2026 il 30 dicembre 2025, chiudendo un iter parlamentare complesso in un contesto economico caratterizzato dall’arrivo dell’ottava rata PNRR da 12,8 miliardi di euro. La manovra interviene su edilizia, fisco, welfare e imprese, con implicazioni concrete per proprietari, professionisti del settore e investitori.

Bonus edilizi 2026: confermato il 50% ma con distinzioni nette

La manovra evita il taglio delle detrazioni inizialmente programmato e consolida un sistema a due velocità tra abitazione principale e patrimonio immobiliare a uso investimento.

Le aliquote confermate

Bonus ristrutturazioni: 50% per interventi sull’abitazione principale, 36% per seconde case e altri immobili. Il tetto di spesa resta a 96.000 euro per unità, con detrazione ripartita in 10 anni.

Ecobonus: stesse aliquote del bonus ristrutturazioni (50% prima casa, 36% altre abitazioni). Tetti differenziati per tipologia: 60.000 euro per coibentazioni e infissi, 30.000 euro per pompe di calore, 100.000 euro per riqualificazione globale.

Sismabonus: prorogato al 31 dicembre 2026 nelle zone sismiche 1, 2 e 3 con le medesime percentuali.

Bonus mobili: 50% fino a 5.000 euro di spesa per acquisto mobili e grandi elettrodomestici destinati a immobili ristrutturati.

Piano casa ridimensionato

Le risorse destinate al Piano Casa risultano sensibilmente ridotte: 110 milioni di euro per il 2026 e 100 milioni per il 2027, a fronte di stanziamenti inizialmente più ambiziosi. Un vincolo che imporrà selezioni rigorose nella programmazione degli interventi di edilizia residenziale pubblica.

Apertura agli immobili condonati

Novità rilevante: gli immobili condonati potranno accedere ai bonus edilizi. La misura amplia la platea dei beneficiari ma richiede verifiche puntuali sulla regolarità urbanistica e catastale degli immobili interessati.

Cosa scompare

Il Bonus barriere architettoniche al 75% non viene prorogato oltre il 31 dicembre 2025. Restano inoltre sospese le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, salvo per interventi avviati entro il 29 marzo 2024.

Affitti brevi: stretta progressiva sulla fiscalità

La manovra introduce una tassazione graduale che distingue tra piccoli proprietari e attività imprenditoriale vera e propria.

La nuova struttura fiscale

Primo immobile: cedolare secca al 21%, senza modifiche rispetto al regime attuale.

Secondo immobile: aliquota maggiorata al 26%, con un incremento significativo rispetto al primo.

Dal terzo immobile: l’attività viene qualificata come imprenditoriale, con conseguenze rilevanti:

• Obbligo di partita IVA
• Regime fiscale ordinario
• Adempimenti contributivi INPS

La stretta mira a contenere la speculazione immobiliare e a riequilibrare il mercato delle locazioni, particolarmente critico nelle grandi città e nei centri turistici dove l’eccesso di affitti brevi ha ridotto l’offerta residenziale stabile.

Prima casa esclusa dall’ISEE: nuovi limiti di valore

Una delle misure più rilevanti per le famiglie modifica il calcolo dell’ISEE escludendo parzialmente il valore dell’abitazione principale.

I nuovi tetti

Grandi città (Roma, Milano, Torino, Napoli, Palermo e altri capoluoghi di città metropolitane): esclusione fino a 200.000 euro di valore.

Altri comuni: limite a 91.500 euro, incrementabile di 2.500 euro per ogni figlio convivente oltre il primo.

Questa modifica amplia significativamente l’accesso a bonus e prestazioni sociali legate all’ISEE, incidendo indirettamente anche sul mercato immobiliare e sulle politiche abitative locali. Per molte famiglie significherà rientrare nelle soglie per prestazioni oggi precluse.

Fisco e redditi: alleggerimento IRPEF e nuove agevolazioni

La manovra interviene sulla tassazione dei redditi con misure che favoriscono ceto medio e lavoratori dipendenti.

Riduzione aliquota IRPEF

La seconda aliquota IRPEF scende dal 35% al 33%, con effetti positivi sui redditi medio-alti e impatto stimato su circa 15 milioni di contribuenti.

Flat tax forfettari: tetto più alto

Per i lavoratori autonomi in regime forfettario, la flat tax al 15% diventa compatibile con redditi da lavoro dipendente fino a 35.000 euro (prima 30.000), ampliando le possibilità di cumulo tra attività dipendente e autonoma.

Rottamazione quinquies

Torna la pace fiscale con la rottamazione dei ruoli affidati all’agente della riscossione tra il 2000 e il 2023. Il pagamento può essere dilazionato in 54 rate bimestrali (9 anni complessivi), con stralcio di sanzioni e interessi.

Imprese e costruzioni: incentivi agli investimenti e digitalizzazione

La legge di bilancio introduce risorse significative per il sistema produttivo, con effetti diretti sul comparto costruzioni.

Iperammortamento per beni UE

Dal 2026 torna l’iperammortamento per investimenti in beni strumentali “made in UE”, valido fino al 30 settembre 2028. La maggiorazione del costo fiscalmente rilevante opera solo per determinazione quote di ammortamento e canoni leasing:

• 180% fino a 2,5 milioni di euro
• 100% da 2,5 a 10 milioni
• 50% da 10 a 20 milioni

Crediti rifinanziati

Vengono rifinanziati strumenti strategici per le imprese:

• Credito d’imposta Transizione 5.0
• ZES unica per il Mezzogiorno
• Nuova Sabatini per investimenti produttivi
• Contratti di sviluppo

Digitalizzazione del settore edilizio

Particolarmente rilevante per imprese di costruzione e studi tecnici è la maggiorazione degli ammortamenti per beni funzionali alla trasformazione digitale e tecnologica (paradigma Industria 4.0), che crescerà progressivamente fino al 2028.

Una delle modifiche più discusse riguarda i professionisti che operano con la pubblica amministrazione. La versione finale della legge, dopo le polemiche delle associazioni di categoria, ha ridimensionato l’obbligo iniziale di documentazione fiscale e contributiva.

La soluzione di compromesso prevede che i compensi ai professionisti vengano ricalcolati al netto dei debiti fiscali: la PA non blocca l’intero compenso, ma trattiene solo la quota necessaria a saldare il debito del professionista. Il meccanismo entrerà a regime dal 15 giugno 2026.

Al di sopra dei 5.000 euro di onorario, resta comunque il blocco dei pagamenti della PA verso il professionista che ha somme iscritte a ruolo, già previsto dalla legge 602/1973.

I professionisti dovranno richiedere:

• Certificazione di regolarità previdenziale alla Cassa di appartenenza (equivalente al DURC)
• Attestato di conformità fiscale (DURF) all’Agenzia delle Entrate

La verifica precede ogni pagamento e riguarda ogni tipo di incarico, dalle consulenze ai progetti fino alla rappresentanza legale.

Crediti d’imposta edilizi: nuovi limiti

Dal 1° luglio 2026, i crediti d’imposta derivanti dai bonus edilizi non potranno più essere utilizzati per compensare debiti previdenziali o contributivi (INPS/INAIL), nemmeno se ceduti a terzi. Una misura che limita la flessibilità nell’utilizzo dei crediti maturati.

Piano casa: risorse ridotte

Il Piano Casa vede le risorse ridursi a 50 milioni di euro per il 2027 e 50 milioni per il 2028. La manovra ridefinisce le finalità del piano, destinandolo prioritariamente a:

• Giovani coppie e genitori separati
• Anziani, con formule di coabitazione
• Contratti a canone agevolato e formule rent-to-buy

L’iter di approvazione prevede un DPCM su proposta del Ministero delle Infrastrutture, di concerto con il MEF e previa intesa con la Conferenza Stato-Regioni.

Rigenerazione urbana: sì alle premialità volumetriche

Approvata la norma che consente di applicare premialità volumetriche di rigenerazione urbana anche su volumetrie condonate. L’articolo 5, comma 10, del DL 70/2011 viene modificato: gli interventi con aumento volumetrico non possono riferirsi ad edifici abusivi né a immobili nei centri storici o aree inedificabili.

Sanatoria edilizia: rinviata

Dopo ore di tensione in Commissione Bilancio del Senato, la proposta di riapertura del condono edilizio del 2003 è stata stralciata dal testo normativo e trasformata in un ordine del giorno privo di effetti vincolanti. La questione resta aperta per futuri interventi legislativi.

Fondo rischio territorio: 350 milioni

La manovra istituisce un fondo da 350 milioni di euro per il 2026 destinato a contributi per interventi di riduzione dell’esposizione ai rischi territoriali connessi a eventi imprevedibili. Le modalità operative saranno definite da un DPCM successivo.

Prezzario nazionale degli appalti

Nasce il Prezzario nazionale degli appalti di lavori pubblici, strumento destinato a uniformare i criteri di determinazione dei costi delle opere pubbliche su tutto il territorio nazionale.

Ponte sullo Stretto: rifinanziamento

Vengono rifinanziati 780 milioni complessivi (nel 2032 e 2033) per il Ponte sullo Stretto di Messina, rimodulando gli stanziamenti in base all’avanzamento dell’iter amministrativo.

Fisco: le altre novità

La manovra introduce anche:

• Riduzione della seconda aliquota IRPEF dal 35% al 33%
• Aumento della franchigia ISEE per la prima casa a 91.500 euro (120.000 euro nei comuni capoluogo delle città metropolitane)
• Flat tax per forfettari compatibile con redditi da lavoro dipendente fino a 35.000 euro (prima 30.000)
• Rottamazione quinquies per ruoli 2000-2023, con 54 rate bimestrali (9 anni)
• Cedolare secca al 21% per locazioni brevi di una sola abitazione; obbligo di partita IVA oltre due appartamenti

Locazioni brevi: inasprimento graduale

Per le locazioni brevi, dal 2026 scatta l’obbligo di partita IVA a partire dal terzo immobile locato (prima dal quinto), segnalando l’attività come imprenditoriale.

Rinuncia abdicativa immobiliare: nuova disciplina

L’articolo 129, comma 13, introduce un requisito fondamentale: l’atto di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è nullo se non accompagnato dalla documentazione che attesta la conformità del bene alle normative vigenti (urbanistica, ambientale, sismica).

Incentivi imprese: proroga Industria 4.0

Prorogate fino al 30 settembre 2028 le agevolazioni per investimenti in beni strumentali materiali e immateriali funzionali alla trasformazione tecnologica 4.0:

• 180% di maggiorazione fino a 2,5 milioni
• 100% da 2,5 a 10 milioni
• 50% da 10 a 20 milioni

Implicazioni per famiglie e imprese

La Legge di Bilancio 2026 traccia una linea di continuità rispetto al 2025, evitando il temuto taglio delle detrazioni ma senza introdurre nuovi incentivi straordinari. Per le famiglie che intendono ristrutturare, l’anno 2026 offre condizioni stabili e prevedibili, con detrazioni significative per chi interviene sulla prima casa.

Per le imprese del settore edilizio, la conferma dei bonus rappresenta un segnale di stabilità dopo le oscillazioni legate al ridimensionamento del Superbonus. Le nuove regole sui compensi professionali e l’impossibilità di usare i crediti per compensare debiti contributivi richiedono però un adeguamento organizzativo.

Il settore deve confrontarsi con un regime ordinario, senza più gli incentivi eccezionali degli anni scorsi, ma con certezze normative che permettono una migliore pianificazione degli interventi.

Riferimenti normativi:

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025