Risparmiare sul mutuo: trucchi e consigli

 

 

Risparmiare sul mutuo? È possibile, ma vanno tenuti presenti dei semplici accorgimenti. Nel post che segue alcuni trucchi e consigli pratici.

 

Risparmiare sul mutuo, si può

Comprare casa è uno dei sogni più ambiti da tante famiglie e molto spesso il mutuo è lo strumento per realizzarlo. La scelta del mutuo ipotecario richiede un minimo di conoscenza di alcuni concetti di base. Purtroppo molti aspiranti mutuatari si avventurano per la prima volta in banca a richiedere un mutuo e si indebitano per decenni senza un minimo di preparazione. Questa guida si pone l’obiettivo di fornire informazioni utili, trucchi e consigli pratici per risparmiare sul mutuo.

Spesso si dedica più tempo a scegliere il nuovo smartphone piuttosto che dedicare del tempo (prezioso, in tutti i sensi) a valutare il proprio mutuo.

Ecco alcuni trucchi e consigli per ottenere il mutuo più adatto alle proprie esigenze.

Definire i propri limiti finanziari per evitare di farsi rifiutare la pratica di mutuo

Prima di cercare casa e richiedere un mutuo, è opportuno esaminare la propria posizione finanziaria e lavorativa individuale e familiare, così da stabilire quali sono le nostre necessità e scoprire quali i limiti, a partire dall’importo massimo che la banca ci può concedere.

L’analisi attenta della propria situazione reddituale è il primo passo per l’ottenimento di un prestito e per risparmiare sul mutuo. È quindi il caso di farsi delle domande scomode:

• Sono in grado di sostenere un impegno economico di una certa somma per la sua intera durata?
• Qual è l’importo massimo della rata mensile che posso sostenere tenendo conto delle mie attuali entrate finanziarie?
• Se l’attuale nucleo familiare dovesse allargarsi riuscirei a pagare la stessa rata di oggi?
• L’impegno del mutuo mi permetterebbe di concedermi qualche sfizio personale, come un viaggio?
• Sono disposto a fare dei sacrifici per i prossimi 20-30 anni?

Rispondere a queste domande non è facile, ma bisognerebbe porsele prima di sottoscrivere un prestito, soprattutto se il mutuo ha un importo considerevole e una lunga durata.

Valutare attentamente la propria condizione finanziaria, infatti, è il primo passo per capire quale sia l’impegno finanziario più sostenibile per noi e per la nostra famiglia. La banca, comunque, prenderà in considerazione la nostra situazione personale prima di concederci o meno il mutuo, ma avere già un’idea delle proprie possibilità aiuta a prevenire un rifiuto.

Evitare di sottoscrivere finanziamenti prima di richiedere il mutuo

Avere un finanziamento in corso non aiuta a fare una buona impressione sulle banche, soprattutto se i prestiti sono stati chiesti poco prima della domanda di mutuo.

Sebbene la presenza di finanziamenti in capo al richiedente al momento della richiesta di mutuo non ne escluda a prescindere l’accettazione, un impegno finanziario di troppo può essere determinante per il rifiuto del mutuo da parte dell’istituto di credito che deve decidere se deliberare la pratica. Questo perché la banca potrebbe ritenere compromessa la stabilità finanziaria del richiedente.

In ogni caso, l’istituto di credito terrà conto dei finanziamenti in corso, e aggiunta la nuova rata del mutuo, valuterà se il totale degli impegni finanziari rientra nel rapporto rata/reddito accettato dalla banca.

Supponiamo che un nucleo familiare decida di fare una richiesta di muto e che abbia un’entrata mensile di 3.000 euro.
Se il rapporto rata/reddito di riferimento della banca fosse pari a 1/3, l’impegno del totale dei debiti non dovrà superare la soglia di 1.000 euro mensili. Ipotizziamo anche che la rata del mutuo ammonti a 600 euro, così che il margine di differenza con il rapporto rata/reddito sia di 400 euro. La famiglia soddisfa tutti gli altri requisiti per la richiesta del mutuo.
A questo punto, si presentano due possibili scenari:

• la famiglia ha un finanziamento in corso inferiore a 400 euro: in questo caso, ci sono buone probabilità che il mutuo venga accettato;
• la famiglia ha uno o più finanziamenti in corso il cui impegno rateale complessivo è maggiore di 400 euro. In tal caso, la pratica potrebbe essere rifiutata.

È importante, quindi, valutare attentamente il rapporto rata/reddito di riferimento dell’istituto di credito a cui si vuole presentare la domanda, in modo da non essere intralciati da finanziamenti già in essere.

 

 

Un migliore spread comporta un tasso di interesse più basso

Lo spread bancario è la componente fissa del tasso di interesse sulla base del quale il mutuatario paga la rata. Sui mutui a tasso fisso, allo spread deve essere aggiunto l’Eurirs, noto anche come Irs, mentre nel caso dei mutui a tasso variabile sarà aggiunto l’Euribor.

Pertanto, considerando che per l’intera durata del piano di rimborso lo spread resta costante, per risparmiare sul mutuo, è bene ricordare che a uno spread più basso corrisponde un tasso di interesse più favorevole per chi richiede un mutuo.

Valutare di richiedere un mutuo in un momento in cui lo spread è basso, aiuta senza dubbio a risparmiare sulle future rate.

Confrontare le varie proposte di mutuo attraverso il Taeg

Un buon suggerimento per risparmiare sul mutuo è quello di non limitarsi a considerare solo l’importo della rata, ma conoscere a quanto ammontano i costi effettivi del mutuo, compresi di spese accessorie, quali le spese relative:

• all’istruttoria della banca;
• alla perizia;
• alle assicurazioni obbligatorie;
• all’eventuale mediazione creditizia svolta da parte di un professionista.

Conoscere il Taeg (il Tasso annuo effettivo globale) consente al richiedente di conoscere a quanto ammontano questi costi.

Il Taeg, pertanto, offre al richiedente il mutuo la vantaggiosa opportunità di mettere a confronto svariate proposte commerciali, in modo da determinare quale sia la più vantaggiosa in rapporto alle proprie necessità.

Prestare attenzione alle promozioni bancarie

Massima attenzione a determinate promozioni bancarie. Numerosi, infatti, sono gli istituti di credito che propongono il tasso di ingresso a condizioni particolarmente favorevoli.

Il problema, spesso, è che il tasso pubblicizzato, a tutti gli effetti promozionale, è valevole limitatamente alle prime rate da saldare. Per questo motivo è importante considerare il tasso a regime, in quanto valevole per l’intera durata del piano di rimborso.

Valutare se i mutui a tasso misto convengano davvero

Rispetto a tanti anni fa, in cui la scelta della tipologia del tasso del mutuo ricadeva semplicemente sul fisso o variabile, oggi chi valuta le varie offerte di mutuo si accorgerà che esistono decine di soluzioni differenti. Ad esempio:

• Il mutuo con Cap (o mutuo capped rate), che presenta un tasso di interesse variabile nel tempo, ma con un tetto massimo stabilito da non può superare;
• Il Floor, che fissa un tasso minimo a favore della banca e di solito viene associato al Cap;
• Il mutuo modulare, che consiste in un mutuo a tasso misto. Si può partire con un tasso variabile, per esempio, che può essere modificato a fisso nel corso degli anni;
• Il mutuo a rata costante, che parte con un tasso fisso per un certo periodo di tempo e in base all’andamento dei tassi futuri verrà modificata la durata finale del rimborso.

Potremmo continuare con altre tipologie, ma ci soffermiamo su una domanda: «i cosiddetti tassi misti convengono?»

Alcune volte, certi contratti di mutuo sembrano essere disegnati per far fronte a una particolare esigenza. In tanti casi, queste tipologie di mutuo sono solo delle vere e proprie operazioni di marketing che vanno incontro alle paure tipiche dei mutuatari, come il legittimo timore dell’aumento dei tassi nel corso degli anni.

La scelta di una proposta commerciale mista, a metà strada tra un’opzione definitiva tra mutuo a tasso fisso e a tasso variabile, di primo acchito può apparire vantaggiosa, in quanto sembra che offrano il meglio da entrambe le soluzioni. In realtà, sono rare le volte in cui le soluzioni intermedie si dimostrano realmente economiche.

Infatti, è bene considerare queste soluzioni come delle coperture aggiuntive a favore del cliente, ma per quanto tali queste hanno dei costi, che il più delle volte si tramuta in un più alto valore dello spread proposto.

 

 

Occhio ai costi delle polizze assicurative

In fase di richiesta di mutuo, in genere le banche propongono al mutuatario alcune assicurazioni che riguardano la copertura in caso di morte, la perdita di impiego e tutti i rischi per precludono il regolare pagamento delle rate del mutuo.

Ricordiamo che l’unica polizza obbligatoria è quella incendio e scoppio a favore dell’istituto di credito che eroga il mutuo. La banca, oltre a proporre una sua polizza, è obbligata per legge a fornire almeno un altro preventivo di un’altra compagnia assicurativa esterna all’istituto, al fine di favorire un confronto consapevole per il cliente.

Spesso ciò non accade. Pertanto, il suggerimento è quello di documentarsi e chiedere vari preventivi a più compagnie prima di decidere con chi sottoscrivere le assicurazioni obbligatorie e valutare anche altre coperture.

Surroga del mutuo: come risparmiare

La surroga del mutuo può rivelarsi un’ottima decisione nell’ottica di risparmiare sul mutuo casa. Sapersi destreggiare tra le varie offerte non è però facile. La concorrenza tra gli istituti di credito si è fatta sempre più forte negli ultimi anni, proprio da quando la surroga è gratuita e consente di poter cambiare mutuo passando da una banca all’altra senza costi.

Occorre valutare periodicamente l’opzione del trasferimento del mutuo e rimanere aggiornati con le varie proposte commerciali e seguire l’andamento dei tassi di interesse, monitorando il trend degli indici Euribor e Eurirs.

L’enorme vantaggio della surroga mutuo si concentra non solo sul miglioramento costante delle condizioni contrattuali, ma sul fatto che è la nuova banca ad accollarsi tutti i costi. Ormai, negli ultimi anni, sono molti coloro che ricorrono frequentemente alla surroga. Spostare diverse volte il mutuo per l’intera durata del piano di rimborso è consentito perché la legge non fissa alcun limite in questo senso, e oltretutto può essere una mossa vincente in quanto la surroga può far risparmiare sul mutuo oltre 10.000 euro.

Creare un piano di rimborso per estinguere il mutuo più velocemente

Un trucco per risparmiare sul mutuo è scoprire alcune tecniche che consentono di pagare meno interessi alla banca. Nei punti precedenti abbiamo visto come poter ottenere il miglior mutuo alle condizioni più vantaggiose, ma se si vuole davvero eliminare il maggior costo del mutuo, ovvero gli interessi, bisogna crearsi un piano di rimborso che abbatta più rapidamente il capitale.

Supponiamo di avere un mutuo di lunga durata, ad esempio di 25 anni, e che ammonti a 170.000 euro, con tasso fisso del 2%. Utilizzando il nostro calcolatore mutuo scopriamo che la rata mensile sarà di 720,55 euro e la quota di interessi da pagare all’istituto sarà di 46.165,71, oltre al capitale prestato.

Se si studiasse un piano accelerato che ci consenta di pagare più velocemente, non solo elimineremo il debito prima, ma pagheremo meno interessi .

Invece di pagare la rata del mutuo una volta al mese, si può programmare di pagare sul conto corrente dedicato al mutuo metà dell’importo mensile ogni due settimane.

Il vantaggio del pagamento bisettimanale consiste nel fatto che in un anno ci sono 52 settimane, il che permette di effettuare un totale di 26 pagamenti. Continuando a pagare nel classico metodo mensile, avremmo a disposizione solo 24 pagamenti in un anno, quindi in realtà, il metodo del pagamento del mutuo bisettimanale prevede due pagamenti extra ogni anno, il che equivale ad una rata in più ogni anno, 13 anziché 12.

Facciamo un esempio: supponiamo che l’attuale rata mensile del mutuo sia di 500 euro. Nel corso di un anno, con il metodo classico dovremmo sostenere un pagamento totale di 6.000 euro. Con il metodo bisettimanale, invece, alternando ogni 15 giorni il pagamento di metà rata di mutuo, vale a dire 250 euro, effettueremmo il pagamento 26 volte, il che significa che pagheremmo in totale 6.500 euro, 500 euro in più rispetto alla normalità, che corrisponde esattamente ad una rata in più ogni anno.

Nel caso di un mutuo di 25 anni, senza accorgercene, ridurremmo la durata di oltre due anni. Una precisazione: la differenza accumulata ogni anno dovrebbe essere utilizzata per un’estinzione parziale del mutuo oppure, anno per anno, tale somma dovrebbe essere accantonata per permettere di estinguere il mutuo successivamente.

 

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Money.it
11 maggio 2022