Sempre più donne comprano casa e il 26% delle mutuatarie è single

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L’ufficio studi di Tecnocasa ha registrato un aumento del numero di mutui al femminile, cioè di donne che hanno effettuato acquisti immobiliari nel 2022, con una percentuale che è passata dal 27,6% al 28,5%.
Le donne single rappresentano oltre la metà dei nuovi proprietari di immobili. Inoltre, l’acquisto di case come investimento è in aumento, rappresentando l’18,3% degli acquisti totali nel 2022.
Le donne con un lavoro dipendente rappresentano la maggioranza degli investitori immobiliari, mentre il bilocale è la tipologia di immobile più acquistata.
E il 26% dei mutui viene richiesto da donne single.

 

Mutui al femminile?

Secondo un’analisi condotta dall’ufficio studi della società immobiliare Tecnocasa, si è verificato un aumento del numero di donne che hanno effettuato acquisti di immobili nel 2022.

In particolare, sulla base delle compravendite realizzate dalle agenzie del gruppo, il 28,5% è stato compiuto da donne. Ciò rappresenta un incremento rispetto all’anno precedente, quando la percentuale era pari al 27,6%.

L’analisi ha rivelato che oltre la metà delle donne che hanno acquistato una casa nel 2022 erano single, il che suggerisce un trend in crescita tra le donne che decidono di investire nella proprietà immobiliare.

Va anche notato che la società Tecnocasa, pur essendo una delle maggiori realtà immobiliari in Italia, rappresenta solo una porzione del mercato immobiliare e, pertanto, questi dati potrebbero non essere rappresentativi del mercato immobiliare nel suo complesso.

Cresce la percentuale di acquisti per investimento

Secondo le osservazioni svolte, l’acquisto di una casa come residenza principale è la motivazione prevalente nella scelta immobiliare, con una percentuale del 74,5%.

Ma è stato anche notato un aumento del 18,3% degli acquisti immobiliari come investimento nel 2022, rispetto al 17,2% del 2021.

È anche interessante osservare che le donne acquirenti preferiscono le case trilocale come abitazione principale, che rappresentano il 36,2% delle scelte, seguite dai bilocali al 26,9%.

In generale è apprezzata la presenza di una cantina e di un balcone. Le più giovani valutano anche un piano alto senza ascensore. Si prende in considerazione il contesto condominiale e la sicurezza (in particolare le case posizionate in zone non isolate).

Nella scelta del quartiere pesano soprattutto i buoni collegamenti con il resto della città, la presenza di servizi, una buona illuminazione e le aree verdi.

 

Acquirenti tra i 18 e 54 anni

Mediamente, il 73,1% delle donne che effettuano acquisti immobiliari si situa in un’età compresa tra i 18 e i 54 anni. Tuttavia, tra il 18,3% di donne che ha effettuato un investimento immobiliare nel 2022, il 29,2% si trova in un’età compresa tra i 45 e i 54 anni, seguite dal 24% di donne che hanno un’età tra i 55 e i 64 anni.

Questi dati sui mutui al femminile suggeriscono che l’acquisto di una casa avviene generalmente quando si raggiunge una certa stabilità lavorativa.

Nell’ambito degli investimenti immobiliari, sono le donne con un lavoro dipendente (45,2%) a effettuare la maggior parte degli investimenti, mentre il 15,9% delle investitrici sono libere professioniste. E il bilocale risulta essere la tipologia di immobile più acquistata per investimento, preferita dal 39,1% delle donne investitrici.

Mutui al femminile: il 26% è stipulato da donne single

In riferimento ai dati provenienti dalle agenzie Kìron ed Epicas, relativi all’Italia, si evince che il 94% dei mutui al femminile erogati è finalizzato all’acquisto della prima casa, mentre il 2,1% viene richiesto per l’acquisto della seconda. La restante percentuale è destinata ad altre finalità.

Nel 68% delle operazioni di mutuo gestite dalle agenzie menzionate è presente almeno una donna, la quale ha stipulato il 73% dei mutui con un uomo e solo l’1% con un’altra donna. Inoltre, il 26% dei mutui viene richiesto da donne single.

 

 

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Red.

 

Mutui: come risparmiare nel 2023 con i tassi in aumento

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I titolari dei mutui a tasso variabile stanno subendo una forte pressione dalle politiche di Bruxelles, ma ci sono diverse strategie per risparmiare sulle rate

 

Gli aumenti dei tassi di interesse decisi dalla Banca Centrale Europea per combattere l’inflazione hanno avuto un forte impatto sui mutui. Dopo circa 15 anni, il tasso variabile è tornato ad essere più elevato rispetto a quello fisso, causando conseguenze significative per coloro che avevano scelto questa opzione di finanziamento con le banche.
Sembra passato un’era dal 2021, quando i tassi di interesse per i mutui a tasso variabile erano inferiori all’1,5%: oggi, invece, la soglia del 3,5% è stata superata.

È comprensibile che coloro che sono stati colpiti dall’incremento delle rate si domandino se esista un modo per risparmiare. Tuttavia, è importante sottolineare che ogni caso va esaminato individualmente. In generale, si possono prendere in considerazione tre opzioni: richiedere una rinegoziazione del mutuo, abbandonare il tasso variabile per passare a quello fisso o optare per la surroga del mutuo.

Rinegoziare il mutuo per risparmiare sulle rate

Chiedere una rinegoziazione del proprio mutuo per ottenere una riduzione delle rate mensili è sicuramente una possibilità da valutare, ma non sempre l’esito è garantito.
Spetta infatti all’istituto bancario decidere se accogliere o meno la richiesta e se concedere la ridefinizione della durata del finanziamento per ridurre il peso delle rate sul bilancio familiare.

Il profilo del richiedente gioca un ruolo determinante. Infatti, la rinegoziazione, come previsto dal Testo unico bancario, dipende dalle specifiche caratteristiche del cliente, perché la rinegoziazione non deve comportare spese o commissioni aggiuntive. Inoltre, può essere effettuata tramite una scrittura privata, senza la necessità di stipulare un nuovo atto di mutuo o di coinvolgere un notaio.

 

Passare dal tasso fisso al variabile

Sebbene a lungo termine il tasso variabile possa risultare una scelta vincente, in quanto la curva dell’inflazione è destinata a diminuire, chi ritiene di non avere più le adeguate coperture finanziarie può optare per il tasso fisso, che invece rimane stabile nel tempo senza causare spiacevoli sorprese.

Tuttavia, non tutti possono optare per il passaggio al tasso fisso, in quanto vi sono dei requisiti da soddisfare. In base a quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2023, approvata alla fine del 2022, il mutuo in questione deve essere inferiore ai 200.000 euro, la durata residua deve essere inferiore a 25 anni e l’ISEE non deve superare i 35.000 euro.

Se si rientra nei tre parametri stabiliti dalla Legge di Bilancio 2023, si può richiedere il passaggio dal tasso variabile a quello fisso, a patto di avere un pregresso di pagamenti regolare. Tuttavia, è importante valutare ogni caso singolarmente.
Per i mutui più recenti, il nuovo tasso fisso potrebbe non essere conveniente, mentre per quelli più datati potrebbe offrire maggiori vantaggi. Il tasso fisso è calcolato come lo spread originario sommato al tasso più conveniente tra l’Irs (o Eurirs) a 10 anni e quello più vicino alla durata residua del mutuo.

 

Surrogare il proprio mutuo

Coloro che hanno un mutuo possono anche optare per la surroga, comunemente chiamata portabilità, che è stata istituita nel 2007 con la Legge Bersani. Tale procedura consente di trasferire il mutuo da una banca a un’altra, usufruendo delle migliori condizioni sui tassi disponibili.

Spesso, la surroga è la scelta più vantaggiosa per i clienti bancari, in quanto consente di trasferire il mutuo da un istituto ad un altro, usufruendo delle migliori condizioni di tasso disponibili.
In base al Testo Unico Bancario, la banca non può opporsi alla volontà del cliente. Durante la transizione tra il vecchio e il nuovo mutuo, è possibile rinegoziare alcune condizioni, come la tipologia di tasso d’interesse (fisso o variabile) e la durata del contratto, ma non l’importo del finanziamento.

La procedura di surroga consente ai titolari di mutui di trasferire il proprio finanziamento da una banca all’altra, usufruendo delle migliori condizioni disponibili sui tassi.
Questa opzione, introdotta nel 2007 con la Legge Bersani, è generalmente la più conveniente e le banche non possono opporsi alla volontà del cliente, come stabilito dal Testo unico bancario. Durante il passaggio, è possibile rinegoziare alcune condizioni come la tipologia di tasso di interesse (fisso o variabile) e la durata del contratto, ma non è possibile modificare l’importo del finanziamento.
È importante sapere che un mutuo può essere surrogato più volte con la stessa ipoteca e che la maggior parte delle banche richiede la prova del pagamento di almeno 6 rate per la prima portabilità e di 12 per quelle successive. In questo modo, i titolari di mutui possono cercare la soluzione più conveniente per le proprie esigenze finanziarie.

 

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Red.

 

Surroga del mutuo a tasso variabile: conviene farlo in questo momento?

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La surroga del mutuo a tasso variabile è sicuramente una soluzione da considerare, ma non sempre si dimostra efficace contro rate troppo elevate.

 

Fare il pieno di risparmio con la surroga del mutuo?

Il rapido aumento dei tassi d’interesse negli ultimi mesi ha causato confusione tra le famiglie, soprattutto per coloro che avevano recentemente sottoscritto un mutuo a tasso variabile e si sono trovati a dover pagare rate più alte del previsto.

È importante sottolineare che quando si stipula un contratto del genere, c’è sempre un rischio. Tuttavia, nessuno si aspettava che i tassi aumentassero così rapidamente così presto, soprattutto dopo aver toccato il minimo storico solo due anni fa.

A causa di questo, molte persone stanno considerando l’opzione della surroga, ovvero la possibilità di sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo, con condizioni migliori, sia con la propria banca o un’altra.

Secondo la banca dati del CRIF, nel 2022 le surroghe del mutuo sono diminuite del 58,2%, causando un calo delle richieste di nuovi mutui del 22,7%, nonostante l’erogazione dei nuovi mutui sia diminuita solo del 1,1%.

Potreste chiedervi perché gli italiani non stiano scegliendo la surroga proprio ora che i tassi d’interesse stanno aumentando. La risposta è semplice: se una persona ha già un mutuo a tasso variabile e vuole sostituirlo con uno a tasso fisso, la banca gli offrirà il nuovo contratto alle attuali condizioni di mercato, ovvero tassi di interesse intorno al 3,50%.

Ciò non rappresenterebbe un grande vantaggio rispetto alle attuali offerte a tasso variabile. In realtà, il boom delle surroghe in Italia si è verificato tra il 2015 e il 2020, quando i tassi d’interesse erano molto bassi e moltissime famiglie hanno sostituito il loro vecchio mutuo con uno più conveniente.

 

 

La surroga del mutuo a tasso variabile non sempre è conveniente

La surroga del mutuo a tasso variabile non è sempre vantaggiosa. In realtà, conviene quando i tassi di mercato stanno diminuendo, non quando aumentano. Prima di prendere una decisione, è importante valutare se la differenza tra un tasso variabile e uno fisso è significativa e se i tassi di mercato potrebbero tornare a scendere. Inoltre, bisogna verificare l’ammontare del capitale residuo.

Per capire se la surroga del mutuo a tasso variabile sia conveniente, è importante conoscere il funzionamento dell’ammortamento alla francese. La rata del mutuo è composta da una quota di capitale e una di interessi, con la prima che aumenta e la seconda che diminuisce man mano che si pagano le rate.

La surroga è vantaggiosa solo se si riesce a ottenere un tasso più basso con un capitale ancora alto, altrimenti la convenienza diventa inferiore. Inoltre, nel caso di passaggio da un tasso variabile a uno fisso, il calcolo potrebbe essere errato.

Supponiamo di voler sostituire un mutuo a tasso variabile con uno a tasso fisso che non presenti condizioni migliori (ad esempio, in un periodo in cui i tassi di mercato sono in aumento). La convenienza della surroga sarebbe già limitata.

Se inoltre il capitale residuo del mutuo fosse basso, potremmo risparmiare solo pochi soldi ora ma correre il rischio di pagare di più in futuro, quando i tassi saranno più bassi e la rata del mutuo a tasso variabile si ridurrà nuovamente.

La surroga del mutuo a tasso variabile, quindi, non sembra essere sempre la soluzione ideale per risolvere il problema delle rate del mutuo troppo alte. Bisogna saper aspettare il momento giusto per richiederla.

 

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Guida all’acquisto della casa

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In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme di investimento

 

La guida per l’acquisto della casa

Secondo i dati pubblicati dalla rivista “Gli immobili in Italia – 2015”, curata dagli esperti del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate, quasi 8 famiglie su 10 sono proprietarie della casa in cui vivono.

A tale risultato contribuisce anche la normativa fiscale, che prevede numerose e importanti agevolazioni per l’acquisto di un’abitazione

Con questa pubblicazione l’Agenzia delle Entrate vuole fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, ecc.) e di affrontare con serenità un momento così importante.

La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

  • la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato
  • viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate
  • spetta per legge una riduzione degli onorari notarili. Nella prima parte della guida, inoltre, sono fornite indicazioni utili da seguire prima di procedere all’acquisto.

 

Scarica la guida per l’Acquisto della Casa 2017

Scarica la guida per l’Acquisto della Casa 2022

 

 

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Portabilità del mutuo, cosa significa e come fare

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Per “portabilità del mutuo” si intende la possibilità, da parte di chi ha in corso un mutuo garantito da ipoteca su un immobile, di estinguerlo e stipularne un’altro con un’altra banca, che gli offre condizioni più vantaggiose, garantendolo con la stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo. In realtà, dunque, sarebbe più corretto parlare di “portabilità dell’ipoteca”, dato che è questa che viene “spostata” da una banca all’altra, mentre il vecchio mutuo deve essere necessariamente estinto, e se ne fa uno nuovo. L’ultima versione delle norme, peraltro, lascia spazio anche a interpretazioni differenti.

 

Portabilità del mutuo

La portabilità del mutuo, già favorita dalla legge Bersani-bis che ha previsto l’esenzione dalla maggior parte delle tasse (art. 8, commi da 1 a 4-bis, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40), è stata rilanciata dalla legge finanziaria per il 2008, nella quale si è stabilito che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali” (art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).

La convenienza dell’operazione di portabilità del mutuo può derivare dalla concorrenza tra le banche, che porta a proporre continuamente nuove forme di finanziamento, spesso più interessanti, per il cliente, di quelle offerte alcuni anni fa. Inoltre, la situazione sempre in evoluzione dei tassi di interesse può portare ciascuno di noi a riconsiderare le scelte fatte al momento dell’acquisto della casa, quando abbiamo deciso di fare un mutuo a determinate condizioni.

Per esempio, oggi potrebbe essere più opportuno scegliere un tasso fisso piuttosto che variabile, dato che la differenza tra le due opzioni si è ridotta al minimo, e il tasso fisso ci garantisce la tranquillità di non subire, in futuro, un aumento della rata mensile. Oppure potrebbe essere conveniente allungare la durata del mutuo, in modo di ridurre l’importo della rata mensile. C’è anche la possibilità di ottenere l’applicazione di un tasso più basso rispetto a quello del nostro vecchio mutuo, magari contrattando una riduzione dello “spread”, cioè del margine di guadagno della banca rispetto al tasso di riferimento. Tutte queste ipotesi, naturalmente, devono essere puntualmente verificate in relazione a ciascun caso specifico, perché valutando pro e contro potremmo anche decidere che è meglio andare avanti con il vecchio mutuo.

Due alternative per cambiare banca

La soluzione tradizionale, per chi vuole cambiare banca, richiede l’estinzione del vecchio mutuo, la cancellazione dell’ipoteca e la stipula del nuovo mutuo, con iscrizione di una nuova ipoteca, il tutto da fare contestualmente, dopo aver preso gli accordi con la nuova e la vecchia banca. L’alternativa prevista dalle nuove norme prevede la portabilità del mutuo ovvero di stipulare un nuovo mutuo finalizzato all’estinzione del vecchio, e trasferire l’ipoteca dalla vecchia banca alla nuova. È questa, appunto, la portabilità del mutuo – o portabilità dell’ipoteca -, che tecnicamente viene definita “surrogazione dell’ipoteca”.

Questa possibilità è sempre esistita (è prevista dall’art. 1202 del codice civile), ma è stata resa più conveniente dalle norme che hanno previsto l’esenzione dalla maggior parte delle tasse, e hanno stabilito che per la surrogazione “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali”, ed è esclusa l’applicazione di “penali o altri oneri di qualsiasi natura” (art. 8 comma 3-bis del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, aggiunto dall’art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).

Ciò significa che la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per l’operazione. Significa anche che la vecchia banca non può far pagare la penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo, anche quando essa sarebbe ancora applicabile in base alle regole generali. Sono a carico della banca anche le spese notarili, quindi il cliente non deve pagare nulla.

Dobbiamo tenere presente, peraltro, che utilizzando la portabilità del mutuo non sembra possibile stipulare un nuovo mutuo che finanzi, oltre all’estinzione del mutuo precedente, anche ulteriori esigenze di liquidità. Infatti, se l’importo del nuovo mutuo supera il debito residuo del vecchio mutuo, l’eccedenza non risulterebbe garantita dalla vecchia ipoteca, proprio per il meccanismo della surrogazione, che comporta il trasferimento delle garanzie a favore di chi ha fornito il denaro utilizzato per pagare un debito preesistente.

 

 

Rinegoziare il mutuo con la stessa banca

Per chi non è soddisfatto del proprio mutuo c’è anche una terza possibilità. Si può tentare di rinegoziare il mutuo con la stessa banca. In questo caso il contratto di mutuo rimane lo stesso, ma vengono modificate alcune delle sue condizioni, come le modalità di calcolo del tasso, la durata, l’importo della rata. Queste modifiche devono essere concordate con la banca, e possono essere stipulate anche con una scrittura privata non autenticata.
Ricordiamo però che le modifiche stipulate con una scrittura privata non autenticata non possono essere pubblicizzate nei registri immobiliari, e da ciò deriva una loro inopponibilità ai terzi. In alcuni casi questa inopponibilità può essere irrilevante, per esempio quando la modifica è solo a vantaggio del debitore (riduzione del tasso di interesse).

In molti casi, però, la banca avrà interesse a ottenere l’opponibilità ai terzi della modifica, che va anche a suo vantaggio, come avviene nel caso di allungamento della durata del contratto, o passaggio del tasso di interesse da variabile a fisso (più alto). In questi casi sarà necessario procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, anziché limitarsi ad annotare la variazione alla precedente iscrizione. L’intervento del notaio, in questo caso, sarà richiesto dalla banca per tutelare il proprio credito.

La legge finanziaria 2008 ha stabilito la possibilità del debitore di rinegoziare il mutuo “senza spese” (art. 8 comma 3 del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, come modificato dall’art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244 – legge finanziaria per il 2008). Ciò significa che anche per la rinegoziazione la banca non può imporre oneri o commissioni, come è avvenuto negli ultimi anni. Sembra invece che il costo dell’eventuale intervento del notaio possa essere posto a carico del mutuatario o della banca, secondo gli accordi intervenuti.

Portabilità del mutuo a costo ridotto

Come abbiamo visto, la surrogazione è molto più conveniente rispetto alla soluzione tradizionale che prevede la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova.
Con la surrogazione, infatti:

  • non si pagano commissioni, spese di istruttoria e spese di perizia, che sono interamente a carico della banca (secondo quanto previsto dalla legge finanziaria 2008);
  • non si paga l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (che sarebbe pari allo 0,25% dell’importo erogato, oppure al 2% solo se il mutuo è destinato all’acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa);
  • non si pagano le imposte di registro, le imposte ipotecarie e il bollo per l’operazione di surrogazione dell’ipoteca;
  • si mantiene la detraibilità fiscale degli interessi passivi del nuovo mutuo, se ne beneficiava il mutuo originario perché era destinato all’acquisto o alla ristrutturazione dell’abitazione principale;
  • non si paga la penale per l’estinzione del vecchio mutuo, anche quando sarebbe ancora applicabile in misura ridotta applicando le regole generali (secondo l’interpretazione preferibile);
  • le spese notarili sono a carico della banca.

 

La detrazione fiscale degli interessi

Un discorso più approfondito merita la detraibilità fiscale degli interessi passivi del mutuo. Ricordiamo infatti che chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre dalle imposte sui redditi relative all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000 euro (importo così aumentato dal primo gennaio 2008). Il risparmio che si può ottenere può arrivare quindi a 760 euro per ogni anno di durata del mutuo.

La detrazione è ammessa quando ricorrono questi requisiti:

  1. l’immobile è acquistato dal mutuatario;
  2. l’immobile è destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall’acquisto;
  3. l’acquisto dell’immobile è avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

La legge consente di continuare a usufruire della detrazione fiscale anche quando il mutuo originario viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla quota di capitale che rimane da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto dell’immobile (art. 15, comma 1, lettera b, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, testo unico delle imposte sui redditi e circolare dell’Agenzia delle entrate n. 95 del 12 maggio 2000).

Questa agevolazione era applicabile anche applicando la soluzione tradizionale per la sostituzione del mutuo, cioè senza ricorrere alla portabilità dell’ipoteca. La legge ha precisato che la surrogazione non comporta il venir meno dei benefici fiscali, quindi la detrazione fiscale degli interessi può essere mantenuta anche utilizzando la portabilità dell’ipoteca. Sono inoltre superati tutti i dubbi avanzati in passato dall’amministrazione finanziaria sulla possibilità di mantenere la detrazione anche quando il nuovo mutuo viene stipulato con una banca diversa dalla precedente.

Niente penale per l’estinzione anticipata

Come abbiamo visto, la legge finanziaria 2008 ha previsto l’esclusione dell’applicazione di “penali o altri oneri di qualsiasi natura” per la portabilità del mutuo e la surrogazione dell’ipoteca. Pertanto, secondo l’interpretazione preferibile, non può essere applicata alcuna penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo, neppure nei casi in cui essa sopravvive nella misura ridotta.

 

 

Il procedimento per la surrogazione

Dal punto di vista pratico, la portabilità del mutuo avviene con un atto notarile al quale intervengono, oltre al mutuatario, sia la nuova sia la vecchia banca. La prima concede il nuovo finanziamento, la seconda riceve il pagamento della somma necessaria all’estinzione del debito precedente, e consente la cosiddetta surrogazione dell’ipoteca, cioè il trasferimento dell’ipoteca (che rimane iscritta sullo stesso immobile) alla nuova banca. L’atto si presenta quindi come un mutuo a tutti gli effetti (con le clausole, le condizioni generali, il piano di ammortamento etc.), con l’aggiunta di questo accordo sul trasferimento dell’ipoteca.

La vecchia banca, naturalmente, non può rifiutarsi di intervenire, se gli si offre il pagamento di tutto quanto dovuto. In alternativa, la legge consente di ottenere la surrogazione dell’ipoteca anche con due atti separati, quello con la nuova banca, che concede il mutuo, e quello con la vecchia banca, che riceve il pagamento della somma necessaria all’estinzione del debito precedente e consente la surrogazione dell’ipoteca.

Ricordiamo che la legge prevede l’intervento obbligatorio del notaio solo per la surrogazione dell’ipoteca. Le banche, però, chiedono al notaio di stipulare anche il nuovo contratto di mutuo, e soprattutto di certificare la validità dell’iscrizione della vecchia ipoteca e l’assenza di altre ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli. Il notaio, dunque, deve eseguire tutte le verifiche e i controlli nei registri immobiliari che si fanno abitualmente prima di concedere un mutuo, esaminando tutti i passaggi di proprietà fino ad arrivare oltre gli ultimi vent’anni.

Ricordiamo infine che se il vecchio mutuo era assistito da garanzie da parte di soggetti diversi dal mutuatario (terzo datore d’ipoteca o fideiussore) è necessario anche il loro intervento all’atto di surrogazione.

Valutare la convenienza dell’operazione

Come abbiamo visto, con la portabilità del mutuo e dell’ipoteca la spesa per sostituire il mutuo è azzerata (o ridotta al minimo), quindi il risparmio che si ottiene con il nuovo mutuo rispetto al vecchio, o comunque il vantaggio di avere una rata più sostenibile, può giustificare l’operazione. L’effettiva convenienza della sostituzione del mutuo dipende ovviamente dal confronto tra le condizioni del vecchio e del nuovo mutuo. È sempre opportuno farsi consigliare dal proprio notaio di fiducia.

 

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Notaio Dario Colangeli

 

Secondo “Idealista” i valori immobiliari sono in calo dell’1% nel III trimestre 2022

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Nel terzo trimestre 2022 i valori immobiliari sono diminuiti dell’1% rispetto al trimestre precedente, attestandosi in media a 1.808 euro/m², secondo l’ufficio studi di Idealista.

 

“I prezzi delle abitazioni hanno registrato un andamento ribassista dopo i mesi estivi, che però è prematuro collegare direttamente all’aumento dei tassi sui mutui ipotecari – dichiara Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi -. Tuttavia, dopo i livelli record dei valori immobiliari raggiunti a cavallo tra la fine dello scorso anno e l’inizio del 2022, c’è una tendenza al rallentamento della domanda. Sul fronte dei prezzi si vede ancora un trend positivo nei principali mercati come Milano, Napoli, Bologna, Torino e Roma. È plausibile che si torni a un mercato a più velocità, dove le zone caratterizzate da una pressione maggiore della domanda sull’offerta potrebbero ignorare i rialzi dei tassi. Questo perché hanno una domanda tale da assorbire altri aumenti di prezzo. Mentre in quelli in cui il rapporto tra domanda e offerta è più equilibrato, l’aumento dei tassi potrebbe fisiologicamente avere un impatto sulle quotazioni delle abitazioni.

Mercato immobiliare in positivo in più della metà dei capoluoghi analizzati

A dispetto della tendenza nazionale, Idealista ha registrato un andamento positivo dei valori immbiliari e del mercato in 59 dei 107 capoluoghi osservati. A trainare la crescita è Mantova (6,5%), seguita Monza (6,2%) e Frosinone (5,1%) mentre, dal lato opposto, Oristano (-4,4%), Rovigo (-3,8%) e Vercelli (-3,4%) segnano i cali maggiori.

Quatto sono i centri che non hanno subito variazioni, tra questi Roma, l’unico dei grandi mercati con prezzi di richiesta invariati rispetto a tre mesi fa. Nello stesso periodo Napoli (3,4%), Torino (1%) e Milano (0,8%) hanno continuato a mostrare segni di miglioramento.

La lunga serie di rincari colloca Milano (4.868 euro/m²) al primo posto nella classifica delle città più care per chi deve sostenere l’acquisto della casa davanti a Bolzano (4.474 euro/m²), Venezia (4.423 euro/m²) e Firenze (4.010 euro/m²). Nella parte bassa della graduatoria la più economica è Biella con un prezzo medio di 691 euro/m².

 

mercato dei valori immobiliari

 

Valori immobiliari stabili in quattro regioni

Dopo l’estate, precisa il report di Idealista “i valori immobiliari sono aumentati solo in 4 regioni: Veneto (0,8%), Sardegna (0,5%); Abruzzo (0,4%) e Sicilia (0,3%).  Le altre regioni si attestano su valori inferiori a tre mesi fa, con gli indici di ribasso maggiori nel Lazio (-1,9%), Basilicata (-1,8%%) Campania (-1,5%), Umbria (-1,3%) e Piemonte (-1%). Contrazioni più contenute nel resto delle regioni”.

Il Trentino-Alto Adige (2.635 euro/m2) guida la graduatoria dei prezzi regionali, davanti a La Valle d’Aosta (2.598 euro/m2), e Liguria (2.488 euro/m2). Prezzi sopra la media nazionale di 1.808 euro al metro quadro anche la Toscana (2.340 euro/m2), Lazio (2.141 euro/m2) e Lombardia (2.013 euro/m2). Le regioni più economiche sono Calabria e Molise, rispettivamente con 914 e 865 euro/m2.

Mercati provinciali all’insegna del ribasso

Il 58% dei mercati provinciali ha chiuso il trimestre all’insegna dei ribassi. “Vercelli (-4,6%) segna le contrazioni maggiori seguita da Gorizia (-3,7%), Sondrio (-3,4%), Trieste (-3,3%), Nuoro (-3,1%) e Matera (3%). Stabile Siracusa, altri 44 mercati archiviano il trimestre in terreno positivo con i maggiori rimbalzi nelle province di Bolzano (4,4%), Sassari (3,5%) e Belluno (3%).

Bolzano (4.400 euro/m2) continua a crescere e a confermare la propria leadership nel ranking provinciale dei prezzi staccando nettamente Milano (3.165 euro/m2), Savona (3.115 euro/m2). e Lucca (3.052 euro/m2). Nella parte più bassa della graduatoria c’è sempre Biella (614 euro/m2) davanti a Caltanissetta e Isernia, con 686 e 704 euro/m2”, conclude l’analisi.

 

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Simplybiz
7 ottobre 2022
Red.

 

Il mutuo ipotecario: cos’è e come funziona

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Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e gli altri intermediari finanziari concedono. È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.

 

Caratteristiche

Il rimborso della somma presa in prestito avviene attraverso il pagamento periodico (mensile, semestrale, ecc.) di rate di importo fisso o variabile. L’elenco delle rate dovute e delle relative scadenze definisce il piano di ammortamento (cioè di restituzione) del mutuo.

Ogni rata è composta di una quota capitale, a titolo di rimborso del prestito, e di una quota interessi, calcolata in base a un tasso di interesse che può essere fisso o variabile.

Nel mutuo ipotecario a tasso fisso, il tasso di interesse resta quello previsto dal contratto per tutta la durata del mutuo, quindi avrai la certezza degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.

Nel mutuo ipotecario a tasso variabile, il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo della quota interessi e quindi delle rate da pagare.

A chi è utile?

Il mutuo ipotecario è tipicamente utilizzato da chi vuole acquistare un immobile, in particolare la propria abitazione, ma può servire anche per costruirlo o ristrutturarlo, oppure per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

Ti dà infatti la possibilità di ricevere in un’unica soluzione l’intera somma che richiedi (di solito una percentuale del prezzo di acquisto o del costo di costruzione dell’immobile), che potrai rimborsare nel tempo un po’ alla volta.

Punti di attenzione

Il mutuo ipotecario ti consente di ottenere in un’unica soluzione una somma di denaro “importante” e di restituirla versando periodicamente somme di denaro più piccole, per un certo numero di anni.

È però un impegno economico importante da sostenere, perché incide sul reddito individuale o familiare per lungo tempo. È necessario valutarne attentamente la sostenibllità prima di richiederlo e verificarla anche durante il periodo di pagamento delle rate, se nel frattempo intervengono dei cambiamenti alla tua capacità reddituale.

Se paghi una rata (o parte di essa) con un ritardo di oltre 30 giorni l’intermediario applicherà interessi ulteriori, detti interessi di mora, che si aggiungeranno alle somme già dovute.

Nei casi più gravi di mancato rimborso del mutuo, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto. In questo caso, se non sei in grado di restituire per intero quanto ancora dovuto alla banca, puoi perdere il diritto di proprietà sull’immobile ipotecato.

Interessi e altri costi

A parità di importo del mutuo ipotecario e del tasso di interesse:

  • più breve è la durata del mutuo, più alte sono le rate ma più bassi gli interessi pagati;
  • più lunga è la durata, più basse sono le rate ma più alti gli interessi.

Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive:

  • un’imposta trattenuta direttamente dalla banca. Essa è attualmente pari al 2% (0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”) dell’ammontare complessivo del mutuo;
  • il rimborso delle spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
  • la parcella del notaio;
  • le spese di iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni all’immobile (ed eventualmente anche dei rischi legati alla vita del cliente);
  • la commissione, generalmente annuale, di gestione della pratica;
  • le spese di istruttoria, cioè il rimborso chiesto per le formalità necessarie all’erogazione del mutuo;
  • le spese per l’incasso della rata.

Una misura che sintetizza il costo complessivo del mutuo è il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), perché tiene conto sia del tasso di interesse applicato sia delle spese aggiuntive (ma non sono incluse, ad esempio, le spese notarili).

Regole

Prima di chiedere il mutuo valuta attentamente il tuo reddito e determina la tua capacità di spesa mensile una volta sottratta la rata del mutuo. Considera sempre l’ammontare complessivo del debito che stai per accollarti. Valuta quindi attentamente se le tue entrate sono sufficienti a pagare le rate periodiche: possono sempre accadere imprevisti che richiedono nuove uscite (ad esempio spese mediche), oppure che comportano una diminuzione delle entrate (ad esempio la perdita del lavoro o la cassa integrazione).

Informati sulle diverse offerte leggendo i fogli informativi o consultando motori di ricerca che offrono guide e confronti tra i vari mutui presenti sul mercato, prestando attenzione soprattutto al TAEG, che indica il costo totale del finanziamento e che deve essere pubblicato per legge da tutti gli intermediari sul Foglio delle Informazioni Generali.

Ricorda che in qualunque momento puoi trasferire il mutuo presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità, la cosiddetta portabilità o surroga, che ti consente di saldare quanto ancora dovuto al “vecchio” intermediario utilizzando la somma concessa da un “nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca sull’immobile. La somma residua sarà rimborsata secondo il piano di ammortamento concordato con il “nuovo” intermediario.

A seguito della stipula del contratto, il mutuo può essere segnalato dall’intermediario che lo ha concesso in diversi sistemi informativi sui crediti (SIC). Se è di importo pari o superiore a 30.000 euro, sicuramente sarà segnalato nell’archivio gestito dalla Banca d’Italia, chiamato Centrale dei rischi (CR).

Errori ricorrenti

Il mutuo è uno strumento che necessita di un’attenta pianificazione di medio-lungo termine. Diverse ricerche indicano che chi contrae un mutuo a volte commette alcuni errori.

Uno di questi si chiama “errore di estrapolazione” e ci porta a proiettare in un futuro che non conosciamo quello che ci è invece noto, cioè il presente o il passato. In periodi di discesa dei tassi, per esempio, si tende a optare per il tasso variabile mentre quando i tassi salgono prevale un atteggiamento di avversione al rischio con la scelta del tasso fisso (potenziale perdita certa).

Quindi, se negli ultimi anni i tassi sono saliti abbiamo paura che continueranno a farlo in futuro e ci vincoliamo al tasso fisso. Questo è quello che è successo a molti nel 2007-2008 quando i tassi erano molto alti. I tassi poi sono scesi e anche di molto, ma molti risparmiatori, quelli che non hanno rinegoziato il mutuo, sono rimasti vincolati a quei tassi così elevati.

A volte anche il futuro influenza le nostre scelte, quello a breve termine però. Ad esempio, ci lasciamo influenzare dalle previsioni sui tassi a 2-3 anni, perché oltre di solito non si fanno previsioni. Ragionare su soli 2-3 quando stiamo prendendo un mutuo a 20 o 30 anni è però sbagliato. Nel lungo periodo, i tassi seguono un andamento altalenante, cioè dopo un periodo di tassi elevati questi tendono a scendere. Viceversa, a fasi di tassi bassi seguono periodi di tassi più elevati. Oggi i tassi sono molto bassi, ma prima o poi risaliranno.

Le parole chiave


Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) indica il costo totale del finanziamento, espresso in percentuale annua sul credito concesso. Comprende gli interessi e tutte le altre spese, per cui è particolarmente utile per confrontare il costo complessivo delle offerte dei diversi operatori e decidere quale finanziamento è più adatto alle proprie possibilità economiche. Deve essere sempre indicato nei messaggi pubblicitari, nella documentazione dell’offerta e nel contratto. Si calcola secondo modalità stabilite dalla legge e definite da apposite istruzioni della Banca d’Italia.

 

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Banca d’Italia

Che cosa è la mediazione creditizia?

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La mediazione creditizia è un’attività professionale che viene svolta da un soggetto incaricato di fungere da tramite tra banche (e istituti finanziari) e cittadini che vogliono richiedere un finanziamento. In particolare il mediatore creditizio si offre di dialogare tra la banca e il cittadino quando quest’ultimo ha la necessità di richiedere un prestito, come ad esempio nel caso di richiesta di apertura di un mutuo.

 

Per un privato cittadino che intende acquistare un immobile tramite un mutuo, o richiedere un finanziamento alla banca per altri motivi, può essere necessario consultare un mediatore creditizio esperto nell’intermediazione creditizia, al fine di trovare la migliore soluzione per la necessità specifica.

Il mediatore creditizio, in quanto intermediario, favorisce l’incontro tra i cittadini e l’istituto bancario nel raggiungere un accordo che riguarda un finanziamento o l’apertura di un mutuo. Al momento i mediatori creditizi possono operare solamente se fanno parte di una società di mediazione creditizia, e si pongono tra i clienti, che possono essere privati, o anche aziende, e la banca.

Vediamo in questo articolo di cosa si occupa un mediatore creditizio, cos’è un’intermediazione creditizia e quando può essere vantaggioso chiedere una consulenza di questo tipo.

Mediazione creditizia: di cosa si tratta

Una mediazione creditizia è un’attività che viene svolta da un determinato professionista, che fa parte di una specifica società di intermediazione creditizia, per consentire a cittadini privati, oppure attività e imprese, di ottenere finanziamenti, mutui o prestiti da banche e istituti finanziari.

La mediazione creditizia e regolamentata dalle normative italiane secondo l’articolo 2 del DpR n. 287/2000, e con l’articolo 6 della Legge n. 108/1996. Questo significa che è un’attività regolamentata anche in Italia e che ha l’obiettivo di sostenere i cittadini nel concludere un accordo fruttuoso con una banca o in un istituto similare. Ai sensi dell’art. 2 del DpR n. 287/2000:

“È mediatore creditizio colui che professionalmente, anche se non a titolo esclusivo, ovvero abitualmente mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari determinati con la potenziale clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma.
I mediatori creditizi svolgono la loro attività senza essere legati ad alcuna delle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Ad essi è vietato concludere contratti nonché effettuare, per conto di banche o di intermediari finanziari, l’erogazione di finanziamenti e ogni forma di pagamento o di incasso di denaro contante, di altri mezzi di pagamento o di titoli di credito.”

L’attività di mediazione creditizia deve essere per legge autonoma ed indipendente e assolutamente svincolata da rapporti di favore con gli istituti creditizi. A tal riguardo, sussiste l’obbligo di iscrizione di ciascun mediatore al relativo albo professionale dell’OAM, l’Organismo degli agenti e dei mediatori creditizi. Le società di mediazione creditizia trasmettono all’OAM l’elenco dei propri dipendenti e collaboratori di cui si avvalgono.

 

mediazione creditizia, mediatore creditizio, consulente finanziario

 

L’art. 1754 c.c., dispone circa l’attività di mediazione che:

“È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”

A differenza dell’intermediario creditizio, il mediatore non fornisce alcun prodotto finanziario, ma si limita a favorire l’incontro tra domanda e offerta di credito.

Chiedere un prestito a una banca, l’apertura di un mutuo o un finanziamento, non sempre sono operazioni semplici e immediate, in quanto ci sono diversi requisiti che i cittadini devono rispettare, e diverse modalità con cui poi successivamente estinguere il debito. Muoversi tra le diverse offerte proposte dagli istituti bancari, non sempre è semplice.

Nel caso per esempio di apertura di un mutuo con una banca, questa si accerterà che il soggetto richiedente sia effettivamente in grado di provvedere al pagamento successivo delle rate del mutuo e a restituire tutto l’importo dovuto. Inoltre verificherà che il cittadino specifico abbia alcuni requisiti anagrafici, reddituali e di affidabilità per poter concedere il prestito.

Indubbiamente avere a disposizione la consulenza di un intermediario creditizio è un vantaggio aggiuntivo per trovare un accordo con un istituto bancario in modo piuttosto semplice e rapido e affidando l’incarico ad un professionista.

Di cosa si occupa il mediatore creditizio?

Il mediatore creditizio è la figura professionale specifica che si occupa della mediazione creditizia, ovvero che mette in contatto i cittadini interessati a richiedere un finanziamento, mutuo o un prestito alla banca e gli istituti di credito. Le tipologie di finanziamenti proposti possono riguardare mutui, prestiti personali, prestiti garantiti da cessioni del quinto, ecc…

Si tratta nel dettaglio di una persona che si occupa di dare consulenza ai cittadini sulla scelta del finanziamento specifico da richiedere, in base a quella che è l’offerta proposta dalle banche e dagli istituti di credito. Secondo le normative italiane, il mediatore creditizio deve essere iscritto all’albo professionale dell’Organismo degli Agenti e dei Mediatori Creditizi.

Inoltre non può attualmente lavorare come professionista singolo, ma deve necessariamente far parte di una società specializzata nell’intermediazione. Il pagamento del lavoro del mediatore creditizio deriva in parte dall’istituto bancario, in parte dal cliente che chiede la consulenza.

Il mediatore creditizio rispetto agli istituti bancari deve essere del tutto imparziale: questo significa che non può stabilire con le banche dei contratti o accordi specifici, e deve invece favorire l’incontro tra l’istituto di credito e il cliente in base all’effettiva esigenza.

Il mediatore creditizio è un esperto di intermediazione, ovvero riesce a garantire ai cittadini che lo richiedono alcune proposte e soluzioni finanziarie pensate su misura. Nel caso in cui per esempio i cittadini vogliono chiedere l’accesso a un mutuo o un prestito, il lavoro del mediatore creditizio è quello di individuare il migliore accordo possibile con un istituto di credito.

L’obiettivo della figura del mediatore creditizio è quello di garantire ai propri clienti l’accesso alle migliori condizioni possibili per l’apertura del finanziamento.

Chi paga il mediatore creditizio? L’art. 1755 c.c. dispone che, il mediatore creditizio ha diritto alla provvigione da entrambe le parti (la banca o ente finanziario da un lato ed il cliente). L’intervento della società di mediazione deve essere decisivo ai fini della conclusione dell’affare, ma per avere il diritto alla provvigione potrebbe essere sufficiente la segnalazione dell’affare, l’indicazione dell’altro contraente ad una delle parti.

 

mediazione creditizia, mediatore creditizio, consulente finanziario

 

Quando chiedere la consulenza di un mediatore creditizio

Quando un cittadino vuole ottenere un finanziamento o un prestito specifico da una banca, può scegliere di rivolgersi direttamente all’istituto bancario di fiducia, presentare una serie di documenti e garanzie per la banca e ottenere il mutuo, o il prestito.

Tuttavia è anche possibile scegliere di avvalersi di una consulenza mirata di un mediatore creditizio per poter confrontare, grazie ad un approccio professionale, le diverse proposte degli istituti di credito. Infatti non sempre la banca in cui si tiene il proprio conto corrente può anche garantire una soluzione ottimale in caso di mutuo o prestito.

Il mediatore creditizio invece conosce i servizi e le proposte di tutte le banche e gli istituti presenti sul mercato, ed è in grado di trovare la migliore proposta per l’esigenza specifica. Ad oggi esistono anche piattaforme virtuali online in grado di fungere da mediazione, anche se indubbiamente non si tratta di in questo caso di una consulenza specifica creata su misura, ma di un semplice confronto online tra servizi bancari.

Vantaggi e svantaggi

Uno dei vantaggi nel chiedere l’assistenza di un mediatore creditizio è quello di velocizzare le pratiche, ovvero escludere tutta una serie di inconvenienti che possono sorgere, specialmente nel momento in cui non si riesce a trovare un accordo efficace con la banca.

Quando si tratta per esempio di acquistare una prima casa tramite mutuo, non sempre cittadini sono a conoscenza delle soluzioni possibili, e di come muoversi per richiedere questo prestito. I mediatori creditizi invece sono specializzati in questo genere di lavoro, e possono garantire per il cittadino un appoggio notevole nell’individuare l’istituto bancario che propone l’offerta migliore.

Generalmente il pagamento del mediatore creditizio consiste in una percentuale di provvigione sull’importo del mutuo o del prestito specifico, tuttavia in caso di intermediazione il professionista solitamente richiede una parte del pagamento al cittadino e una parte all’istituto bancario.

 

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Fiscomania.com
Valeria Oggero

 

Credito, il CRIF segnala prestiti in forte crescita (+21%) e mutui stabili in Italia nel 2022

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Il recente report CRIP segnala prestiti in aumento (+21% a/a) e mutui sostanzialmente stabili in Italia nel 2022. I primi 9 mesi dell’anno confermano un quadro a luci e ombre relativamente alla domanda di credito da parte delle famiglie italiane, condizionante da una situazione di perdurante incertezza causata dal conflitto in Ucraina e dal rialzo dei tassi e dell’inflazione.

 

Secondo l’ultima analisi del Barometro CRIF numero delle richieste di prestiti (personali e finalizzati) fa segnare una crescita del +21,7% rispetto al corrispondente periodo 2021. Relativamente al solo mese di settembre appena concluso, le richieste di prestiti crescono del +12,2%.
Al contempo l’importo medio richiesto si è attestato a 8.313 Euro, in calo del -6,1% rispetto ai primi 9 mesi del 2021, a conferma della crescente tendenza a fare ricorso a un finanziamento anche per sostenere acquisti di importo contenuto, quali telefonia, piccoli elettrodomestici e prodotti di elettronica.

Se guardiamo allo spaccato dei prestiti finalizzati e personali, continuano a crescere a doppia cifra e con la stessa intensità: i primi aumentano del +21,3% mentre i secondi segnano un +22,4%.

Per il CRIF, per quanto riguarda invece l’andamento delle richieste di mutui immobiliari e surroghe, dall’inizio dell’anno si registra una contrazione complessiva del -22,6% rispetto ai primi nove mesi del 2021 (-25,5% la flessione nel mese di settembre) ma va rimarcato come la performance negativa del comparto sia ascrivibile al crollo verticale delle surroghe che, secondo l’ultima rilevazione prodotta da CRIF, sono diminuite del -61,9% rispetto al 2021 e ormai spingano poco più dell’8,5% del totale.

 

Crif, prestiti in aumento

 

I nuovi mutui, invece, restano sostanzialmente stabili rispetto alla corrispondente rilevazione, tanto che a livello di erogazioni il calo si attesta a un modesto -1,7%.
In compenso, secondo il CRIF, nei primi 9 mesi del 2022 l’importo medio dei mutui richiesti è cresciuto del +4,7% rispetto al corrispondente periodo 2021, attestandosi a 144.658 Euro.

“La domanda di prestiti da parte delle famiglie non sembra ancora aver iniziato a risentire dell’incertezza e delle tensioni che caratterizzano lo scenario economico e geopolitico e in questi primi 9 mesi dell’anno hanno fatto segnare un deciso recupero rispetto ai volumi rilevati nel 2021, quando ancora il comparto risentiva degli effetti diretti della pandemia. Per quanto riguarda i mutui, invece, è necessario fare un distinguo fondamentale: il calo complessivo delle richieste è da attribuire alla secca frenata delle surroghe, che avevano caratterizzato il biennio precedente grazie a tassi particolarmente convenienti, mentre i nuovi mutui stanno facendo registrare una sostanziale tenuta” – spiega Simone Capecchi, Executive Director di CRIF.

Che cos’è il CRIF?

CRIF è l’acronimo di Centrale Rischi Finanziari, società che gestisce la banca dati delle segnalazioni creditizie all’interno dei sistemi di informazioni creditizie (SIC) della Eurisc. Le informazioni che si trovano in questo archivio riguardano persone censite e imprese, e sono a disposizione degli istituti di credito. Quindi banche, finanziarie, enti associati.

A cosa serve tutto questo? Il CRIF aiuta chi deve prestare liquidità a verificare l’affidabilità delle persone che chiedono un prestito. Ecco perché è così importante pagare le rate senza ritardo.

Il funzionamento del CRIF è molto semplice. Chi non paga le rate di prestito, mutuo o finanziamento finisce nella lista dei cattivi pagatori.

Il tutto funziona come una classifica. Puoi guadagnare o perdere punti a seconda della tua costanza nei pagamenti: quando chiedi dei prestiti a finanziarie e banche, la tua domanda viene valutata in base alla reputazione.

 

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Wall Street Italia
7 Ottobre 2022
Red.

 

Mutui under 36 per la prima casa, sempre più a rischio la garanzia di Stato: ecco perché

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Per gli istituti di credito sta diventando sempre meno conveniente erogare ai giovani i prestiti immobiliari a tasso agevolato previsti da Fondo di Garanzia. Una tendenza che rischia di accentuarsi ulteriormente nei prossimi mesi, complicando i piani di chi vuole acquistare il suo primo immobile: dall’aumento dei tassi alla guerra in Ucraina, ecco le ragioni e cosa aspettarsi nei prossimi mesi

 

Mutui under 36 a rischio?

L’aumento dei tassi d’interesse intrapreso dalla Banca centrale europea per contrastare l’inflazione promette di ripercuotersi negativamente soprattutto sui giovani in cerca di un mutuo per l’acquisto della prima casa. Gli effetti della stretta monetaria per questa categoria rischiano infatti di rivelarsi ancora più pesanti perché andranno a penalizzare l’accesso alla garanzia di Stato offerta da Consap, una società controllata interamente dal ministero del Tesoro.

In quanto beneficiari prioritari del Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap, i giovani fino ai 36 anni dovrebbero avere la facoltà di ottenere un prestito, per un importo che non eccede i 250 mila euro, a condizioni agevolate. I loro mutui under 36 dovrebbero infatti poter essere sottoscritti a un tasso annuo effettivo globale (Taeg) inferiore al tasso effettivo globale medio (Tegm) rilevato trimestralmente da Banca d’Italia. In sostanza, dovrebbero essere scontati rispetto ai mutui standard e coperti da una garanzia pubblica con controgaranzia dello Stato.

Sempre meno mutui con garanzia

I prestiti agevolati possono essere di due tipi: entro l’80% del valore dell’operazione oppure oltre l’80%. Per quanto riguarda i tassi invece, fino alla fine del terzo trimestre il Taeg per il tasso fisso è del 2,15% mentre il tasso variabile è del 2,23%. Due valori che rappresentano le soglie massime vigenti per le erogazioni nel periodo così come elaborate dalla Banca d’Italia.

Al momento, tuttavia, gli istituti di credito italiani concedono sempre meno mutui under 36 con garanzia Consap. E la tendenza potrebbe accentuarsi nei prossimi mesi.

Un fenomeno che secondo Guido Bertolino, analista dell’Osservatorio MutuiSupermarket.it, ha una spiegazione chiara: “A causa dell’aumento dei tassi usati dalle banche per scambiarsi il denaro (Irs e Euribor), quelli proposti ai clienti dagli istituti di credito superano la soglia del Taeg fissato per legge e di conseguenza per le banche stesse non è più conveniente offrirli”.

 

 

In altre parole, poiché a causa di inflazione e guerra in Ucraina i tassi interbancari si sono impennati, diventando più alti di quelli fissati dal governo nel calcolo dei tassi minimi tarati sul periodo ottobre-dicembre 2021, i mutui agevolati under 36 sono diventati fuori mercato per gli istituti di credito.

Tassi in crescita

Da inizio anno i tassi sono infatti in crescita: quello a tasso fisso (Irs) a 20 anni era pari a 0,6% a gennaio e oggi viaggia attorno al 2,48%. L’indice di riferimento dei tassi variabili, l’Euribor a tre mesi, è passato invece un valore negativo di -0,56% (causato dai tassi sottozero della Bce) al valore attuale dell’1%. Si tratta di tassi cosiddetti “nominali”, ai quali va sommato lo spread, cioè il ricarico che le banche applicano al cliente. Il tasso finale, il Taeg, comprende questi elementi e altre spese ulteriori come le istruttori.

A lanciare l’allarme, è stato anche l’amministratore delegato della stessa Consap Vincenzo Sanasi d’Arpe. “Dopo il rialzo dei tassi, le banche hanno detto di non poter più proporre ai giovani mutui a tasso fisso con un teg contenuto entro il tegm”, ha detto. Poi ha aggiunto: “Come conseguenza stiamo osservando una flessione delle domande, a fine mese sono attese circa 7mila richieste di accesso rispetto a una media mensile di 12mila registrata nel primo semestre dell’anno.

I mutui under 36 e le garanzie di Consap

Le uniche offerte per i giovani, garantite al momento da Consap, sarebbero quelle di Credem, Intesa Sanpaolo e Crédit Agricole, che richiedono fino all’80% del prezzo di acquisto. Per chi ha bisogno di una copertura maggiore c’è solo un’offerta di Intesa.

Alcuni istituti, pur senza la garanzia Consap, offrono comunque ai giovani che vogliono sottoscrivere un mutuo spese di istruttoria ridotte. Il problema è che in questo caso risulta però molto più complicato ottenere il prestito perché le banche in questione chiedono ai giovani le normali garanzie per i mutui standard. Questo comporta la necessità di richiedere la garanzia dei genitori.

A fine mese la Banca d’Italia pubblicherà le nuove soglie del Taeg valide dal 1° ottobre. “Dato che le soglie dei mutui garantiti sono determinate guardando i due trimestri precedenti, di fatto le erogazioni dal prossimo mese probabilmente saranno ben poche e ancora meno lo saranno all’inizio del 2023, a meno di un intervento normativo“, avvertono gli esperti

 

 

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